我們都知道，土地的使用是要根據(jù)有關(guān)部門的劃定來(lái)建筑的。并且土地的劃分是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門詳細(xì)的討論之后才決定的。拿到土地之后是要交一個(gè)土地使用費(fèi)才能夠使用的，不同的用途收費(fèi)也不同。下面就以學(xué)校劃撥土地使用費(fèi)來(lái)具體解釋一下相關(guān)問(wèn)題。

劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即：(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門審核認(rèn)定 。

一、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

(一)劃撥土地使用權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題　　如果大家認(rèn)真研讀過(guò)《房地產(chǎn)法》，土地的管理是靠《土地法》來(lái)完成的，《土地法》是一部很好的管理法。但是土地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，主要是靠《房地產(chǎn)法》的出讓劃撥這幾章。然后還有1990年5月19日的55號(hào)令，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?！　潛芡恋厥褂脵?quán)在《房地產(chǎn)法》里講得很清楚，必須在土地使用者繳納了補(bǔ)償安置等費(fèi)用后，然后無(wú)償交給他使用。我們切記在這里的無(wú)償，只是不支付政府收益。支付了土地取得成本以后，不支付政府收益，它就是零地價(jià)，就是無(wú)償取得?！　?.必須是國(guó)有土地　　集體土地到目前為止也有一個(gè)叫做準(zhǔn)國(guó)有土地的供地方式，那就是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。全國(guó)尤其在蕪湖，搞了很多年集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，我們把它叫做準(zhǔn)出讓，或者叫準(zhǔn)劃撥程序。我們?cè)谙乱徽?，要讓農(nóng)民的土地不經(jīng)過(guò)征收程序，直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，它和我們國(guó)有土地的權(quán)能是一樣的。比如說(shuō)出讓，它也有一個(gè)出讓70年，50年，40年的土地使用證，劃撥都可以?！　∞r(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是將來(lái)我們律師在農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)里一個(gè)非?？春玫漠a(chǎn)品。那么在我們現(xiàn)有的土地制度里面，它首先必須是國(guó)有土地，包括國(guó)有農(nóng)場(chǎng)?！　?.劃撥的主體必須是市縣人民政府　　3.要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)　　55號(hào)令說(shuō)劃撥土地使用權(quán)的取得和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，都需要批準(zhǔn)。國(guó)土資源部曾出臺(tái)了一個(gè)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)抵押都必須經(jīng)過(guò)政府審批，不審批就是無(wú)效的。后來(lái)國(guó)土資源部為了配合人民銀行，出臺(tái)了一個(gè)補(bǔ)充說(shuō)明，凡是取得抵押權(quán)證書的視為政府審批?！　?shí)質(zhì)上在法律制度設(shè)計(jì)里，劃撥土地使用權(quán)的所有取得和流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過(guò)政府審批的。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)有一個(gè)非常強(qiáng)烈的特點(diǎn)，那就是社會(huì)公益性和福利性，有點(diǎn)類似于我們的宅基地。那這種公益性和福利性，就使得假如你自己持有和占有使用的話，沒(méi)有問(wèn)題。只有你發(fā)生變更，因?yàn)槟抢锩孢€有40%國(guó)有權(quán)益，你就必須要經(jīng)過(guò)我審批。　　4.支付成本　　繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用?！　?.無(wú)償　　這不是絕對(duì)的，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，要支付成本?duì)價(jià)的。但是有一些項(xiàng)目應(yīng)該是劃撥供地的，真的是一分錢不出。那就是說(shuō)左手應(yīng)該是財(cái)政投資，右手又是財(cái)政項(xiàng)目。這種情況下，可能沒(méi)有通過(guò)支付成本價(jià)在走一個(gè)流轉(zhuǎn)?！　?.無(wú)期限　　企業(yè)改制的時(shí)候，會(huì)保留五年的劃撥用地，顯然這就有期限了。還有一種情形，比如說(shuō)城中村改造的回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房和公產(chǎn)住宅，這些都是劃撥供地。但是并不是因?yàn)槟愠钟幸粋€(gè)劃撥土地使用的權(quán)證，你就是無(wú)期限的。我們?cè)?002年就開始了住宅小區(qū)業(yè)主的國(guó)有土地使用權(quán)的登記制度，這個(gè)制度有很多的業(yè)主并不重視?！　∵@些地塊并不是都無(wú)期限，它是怎么個(gè)有期限呢?假如說(shuō)這一宗地里是城中村改造的回遷房劃撥地或者是經(jīng)濟(jì)適用房，自從這個(gè)小區(qū)的第一個(gè)業(yè)主對(duì)外轉(zhuǎn)讓他的房產(chǎn)，這時(shí)他的房產(chǎn)土地就變成了出讓地。從他開始小區(qū)里所有的業(yè)主，你的房子雖然是劃撥地的，但都是70年。如果在城中村回遷的時(shí)候，村民都很抱團(tuán)，每個(gè)人都不要對(duì)外去交易，這個(gè)房子就可以無(wú)期限使下去，那就很合適了?！　?二)劃撥土地使用權(quán)的供地范圍　　第一，學(xué)校和醫(yī)院。當(dāng)前劃撥土地使用權(quán)供地，主要是靠劃撥用地目錄。在劃撥供地的時(shí)候，比較糾結(jié)的兩個(gè)問(wèn)題，一般是學(xué)校和醫(yī)院。因?yàn)槿绻缍耸墙?jīng)營(yíng)性的醫(yī)院，都是按出讓走的，它不是必須招拍掛的，但是可以協(xié)議出讓。教育用地，就是說(shuō)在學(xué)校教育類設(shè)施供地的時(shí)候，基本上掌握的原則就是學(xué)歷教育都是劃撥供地。學(xué)歷教育其中包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的中學(xué)，都可以享受劃撥供地?！　?shí)質(zhì)上有的投資人反倒現(xiàn)在不愿意用劃撥供地方式享受這種政策。為什么?一個(gè)是將來(lái)流轉(zhuǎn)的時(shí)候不方便，因?yàn)橐獙徟?。第二，因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)抵押融資的時(shí)候，他的抵押率很低。像平常出讓地的抵押率都是70%，劃撥地現(xiàn)在連50%都做不來(lái)。所以當(dāng)前很多客戶，我們給他指導(dǎo)意見(jiàn)和方案的時(shí)候，傾向于直接通過(guò)協(xié)議出讓的方式拿地?！　〉诙N，城中村改造的回遷房，廉租房和公租房，包括學(xué)校，軍事，能源，國(guó)防，這些項(xiàng)目都可以劃撥供地的?！　×私庖恍┕┑卣?，對(duì)于律師來(lái)講，能夠?yàn)榭蛻籼峁└邇r(jià)值的服務(wù)。所以通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)，你在做抵押的時(shí)候，可能更方便一些。當(dāng)然還有一個(gè)問(wèn)題就是公益性項(xiàng)目是不能辦理抵押的?！　?三)劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式　　1.出租　　劃撥土地房地產(chǎn)出租的時(shí)候，它有兩個(gè)特殊的規(guī)定：第一個(gè)要經(jīng)政府審批，第二個(gè)出租所獲得的租金當(dāng)中的土地收益部分的40%，要作為政府收益上交國(guó)庫(kù)。也就是說(shuō)，出租劃撥土地房地產(chǎn)的時(shí)候，你的租金收益當(dāng)中會(huì)給你評(píng)估出一個(gè)土地收益。在土地收益當(dāng)中，會(huì)拿出40%作為政府收益。這個(gè)錢是必須要交的，不交會(huì)有罰款?！　?.抵押　　劃撥土地使用權(quán)抵押是需要審批。現(xiàn)在國(guó)土資源部有一個(gè)補(bǔ)充說(shuō)明，說(shuō)只要能夠辦理土地抵押權(quán)利證書的視為審批。但實(shí)際上從程序上來(lái)說(shuō)是有問(wèn)題的。既然國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行有了這樣一個(gè)默契，所以大家都這樣去操作?！　∧敲吹盅豪锩嬗幸粋€(gè)問(wèn)題是什么?我們好多的縣域國(guó)土部門還在沿用著20年之前的思路。那就是《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》中說(shuō)凡是抵押的時(shí)候，就要寫一個(gè)協(xié)議，說(shuō)將來(lái)土地變現(xiàn)，要先補(bǔ)交出讓金再行轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)?！　　斗康禺a(chǎn)法》之后，徹底的顛覆了這樣一個(gè)劃撥土地使用和流轉(zhuǎn)制度。到現(xiàn)在為止，依然還有一些登記機(jī)構(gòu)要求你辦理劃撥土地抵押登記的時(shí)候，簽訂一個(gè)補(bǔ)交出讓金的協(xié)議，這是錯(cuò)的，這是舊程序。我們新的程序，只要你在實(shí)現(xiàn)你的債權(quán)的時(shí)候，土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)讓了，由受讓方補(bǔ)交出讓金。 　　3.合作開發(fā)　　最高法院對(duì)這個(gè)問(wèn)題的解釋非常清楚，凡是合作開發(fā)沒(méi)經(jīng)政府審批的全都是無(wú)效的。像這種情況下我們?cè)趺崔k?我們基本上采?。阂蝗晃揖退賾?zhàn)速?zèng)Q，盡可能不要產(chǎn)生訴訟的程度?；蛘?，你先補(bǔ)交出讓金，我再跟你合作。這樣的情況就避免了損失?！　?.轉(zhuǎn)讓　　 第一，報(bào)政府審批　　報(bào)政府批的時(shí)候是什么程序?劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候既然是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，我們的客戶習(xí)慣怎么做?先拿著房產(chǎn)本去房管局辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序是先辦房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，后辦土地轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人持有房產(chǎn)證到房管局去辦轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，房產(chǎn)證會(huì)標(biāo)注著你的土地取得是劃撥，或者是沒(méi)有寫明出讓和劃撥的，一般是劃撥。如果這個(gè)房產(chǎn)證的取得是在1990年之前，它肯定是劃撥。所以從順序上來(lái)看一下，第一個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，報(bào)政府審批。如果我們的客戶拿著房產(chǎn)本到了房管局，房管局就要告知他說(shuō)這個(gè)房子是需要報(bào)政府審批的。而報(bào)政府審批的時(shí)候，這個(gè)轉(zhuǎn)讓方案是國(guó)土部門來(lái)做。劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批，所以應(yīng)該由國(guó)土部門擬定一個(gè)轉(zhuǎn)讓方案?！　〉诙瑴?zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書　　報(bào)政府批了以后，有這樣一個(gè)批準(zhǔn)文件，叫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書，這個(gè)規(guī)定也在我們的協(xié)議出讓規(guī)范里。持有準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書以后，我們通過(guò)公開的方式和協(xié)議的方式補(bǔ)交出讓金，交市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%出讓金。實(shí)質(zhì)上到目前為止，一年中像這樣的業(yè)務(wù)，在地方的國(guó)土和房產(chǎn)部門應(yīng)該不超過(guò)十宗。過(guò)去這種業(yè)務(wù)很多，自從有了招拍掛這樣一個(gè)公開出讓制度以后，這種業(yè)務(wù)量很小了?！　〉谌_轉(zhuǎn)讓以求補(bǔ)交出讓金的高價(jià)　　如果地方政府一定要執(zhí)行通過(guò)有形市場(chǎng)公開轉(zhuǎn)讓的話，那么這個(gè)主體一定是國(guó)土部門。我們有很多的人說(shuō)，土地拍賣的時(shí)候可以由拍賣公司完成嗎?我們《拍賣法

》在起草的時(shí)候，有一個(gè)立法說(shuō)明，說(shuō)土地的拍賣不能在拍賣機(jī)構(gòu)完成。因?yàn)橥恋氐娜〉玫倪@個(gè)主體，必須是當(dāng)?shù)氐膰?guó)土部門。　　第四，在現(xiàn)在房地產(chǎn)制度下，一定是由土地受讓方辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，與55號(hào)令不同。

第五，交納出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去的時(shí)候是基準(zhǔn)地價(jià)。在《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》里，有一個(gè)概念很特殊叫標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)時(shí)這個(gè)規(guī)定是按標(biāo)定地價(jià)的40%支付出讓金。但實(shí)際上各地只有基準(zhǔn)地價(jià)，沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)。既然各地沒(méi)有標(biāo)定地價(jià)，所以各地都按照基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交出讓金，這是歷史的問(wèn)題?，F(xiàn)在都是按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)走的?！　〉谒?，人民法院可不可以直接拍賣劃撥土地房地產(chǎn)?

答案是否定的。在這里有一個(gè)最基本的法律制度，那就是既然劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)過(guò)政府審批，那么司法權(quán)的確可以審查審定我們的行政權(quán)利，但是在這個(gè)體系里有一個(gè)特殊的權(quán)利叫“司法審判權(quán)不能代替行政審批權(quán)”。所以像土地確權(quán)的時(shí)候，所有的登記產(chǎn)權(quán)法院可以審查。如果它錯(cuò)了你可以撤銷它，但是你不能認(rèn)定這個(gè)房屋是張三，還是李四的，你不能把這個(gè)行政審批權(quán)給代替了?！　』谒痉▽徟袡?quán)，不能取代行政審批權(quán)的原理，所以人民法院如果直接擅自委托拍賣機(jī)構(gòu)，拍賣劃撥土地房地產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這種情況下一般的土地部門都不給你辦理，這是沒(méi)有問(wèn)題的。

第五，關(guān)于在建工程和凈地的轉(zhuǎn)讓　　土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)既然是必須依法而為之，那就要看一看《房地產(chǎn)法》?！斗康禺a(chǎn)法》說(shuō)了出讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒(méi)問(wèn)題，劃撥的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，必須經(jīng)過(guò)政府審批。而出讓的在建工程只要投資達(dá)到了25%，是可以轉(zhuǎn)讓的。顯然出讓的房地產(chǎn)在建工程，只要具備了轉(zhuǎn)讓條件是可以轉(zhuǎn)讓的。但是劃撥的土地在建工程可沒(méi)有法律依據(jù)，出讓的凈地也沒(méi)有法律依據(jù)。

顯然我們現(xiàn)在可以推定：第一，出讓土地的在建工程和我們叫存量項(xiàng)目，是可以合法流轉(zhuǎn)的。但是凈地是不能流轉(zhuǎn)的。第二，劃撥土地房地產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但是必須經(jīng)過(guò)政府審批，補(bǔ)交出讓金。相反，劃撥的在建工程和劃撥的凈地，都是不能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的。　　第六，第四十條第二款“如果受讓方不屬于劃撥用地范圍”的理解

比如說(shuō)學(xué)校用地屬于教育設(shè)施用地，是劃撥用地。而學(xué)校想對(duì)外搬遷的話，這宗地正好被旁邊的醫(yī)院看好了，如果轉(zhuǎn)讓方和受讓方都屬于劃撥用地目錄范疇，那么是可以繼續(xù)享受劃撥目錄的。如果土地受讓方不在劃撥用地目錄范疇的，都必須補(bǔ)交出讓金，簽訂出讓合同，這就是我們的規(guī)則。　　比如劃撥土地的工業(yè)用地，如果你持續(xù)使用，沒(méi)有人干預(yù)你。但只要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓了，那么受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補(bǔ)交出讓金。如果在劃撥用地目錄范疇，可以繼續(xù)保留劃撥用地性質(zhì)。這就是它的規(guī)則。

還有一種比較特殊的情形：劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，如果受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補(bǔ)交出讓金，簽訂出讓合同。有一種特例，就是假如有一些地塊你是不宜辦理出讓手續(xù)，然后你又必須轉(zhuǎn)讓，那怎么辦?這種情況我還真遇到過(guò)。石家莊有一個(gè)淮安路的高架橋，準(zhǔn)備修橋之前的那兩三年，旁邊有一個(gè)旅游用布廠。旅游用布廠想轉(zhuǎn)讓他劃撥用地的賓館。那么他想轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，因?yàn)閯潛苡玫匾话闱闆r下都要看一看規(guī)劃。看規(guī)劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)淮安路高架橋建設(shè)屬于石家莊市近期準(zhǔn)備實(shí)施的規(guī)劃，規(guī)劃體系很龐大?！　≡诮谝?guī)劃里面，在房地產(chǎn)的立法制度里面考慮了一個(gè)什么問(wèn)題?那就是假如說(shuō)明年這個(gè)橋就要修了，今年就要把這個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到你的名下，我把土地出讓給你一年，然后我再收回，這個(gè)程序太復(fù)雜了。所以在制度里它涉及到一個(gè)什么問(wèn)題呢?如果這宗地，在定期規(guī)劃當(dāng)中就要有實(shí)施新的城市規(guī)劃，我就不讓你簽訂出讓合同，直接給你辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，給你簽訂一個(gè)按年份支付政府收益。

政府收益它其實(shí)就是出讓金的一部分，它在這個(gè)環(huán)節(jié)就叫出讓金。很多時(shí)候比如劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，受讓方要補(bǔ)交出讓金，此處的出讓金是地價(jià)的40%?！斗康禺a(chǎn)法》規(guī)定土地出讓的時(shí)候，土地的受讓方要向政府支付全額出讓金，交付土地和使用土地，此處的出讓金指的是全地價(jià)。所以這里，我們說(shuō)的政府收益，實(shí)質(zhì)上是40%的出讓金內(nèi)涵，只不過(guò)是按年交付?！　〉谄撸瑒潛芡恋胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

一個(gè)是政府沒(méi)有審批，還有一個(gè)是沒(méi)有土地權(quán)屬證書的。另外還有一些情況，比如說(shuō)有很多人說(shuō)了，我有劃撥土地使用權(quán)的土地權(quán)證，地上也有房屋，但是這個(gè)房屋沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記，沒(méi)有房屋的物權(quán)憑證，這種情況下我們視為違法建筑。所以劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候具備的條件，除了審批之外，是房產(chǎn)證和土地證必須齊全。　　5.作價(jià)入股

土地使用權(quán)的作價(jià)入股和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不一樣。但是地方政府一些官員們，甚至包括有些地方文件，比如在早期一些國(guó)土資源部的文件，就認(rèn)為作價(jià)入股就是轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在有很多國(guó)土部門和稅收部門，都是按照這個(gè)來(lái)理解?！　潛芡恋厥褂脵?quán)的作價(jià)入股，我們用兩句話來(lái)概括：它辦理物權(quán)搬動(dòng)手續(xù)的時(shí)候，是參照著轉(zhuǎn)讓的程序走的。要交4%的契稅、土地增值稅，甚至還要補(bǔ)交出讓金。但是權(quán)益分配是不一樣的。

這個(gè)問(wèn)題上不該是客戶和律師的問(wèn)題，是法律制度設(shè)定的時(shí)候，它之間其實(shí)是很難堵住互相的漏洞。土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要依法轉(zhuǎn)讓，你轉(zhuǎn)讓的這么嚴(yán)格，連在在建工程劃撥土地都不能流轉(zhuǎn)?？墒恰斗康禺a(chǎn)法》第28條又說(shuō)了，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股用于房地產(chǎn)開發(fā)。這個(gè)事情怎么解釋?最高人民法院有一個(gè)法官在省高院講課的時(shí)候，他說(shuō)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，假如說(shuō)投資不到25%，轉(zhuǎn)讓方必須投資建設(shè)到25%，具備了轉(zhuǎn)讓條件，你再行履行轉(zhuǎn)讓手續(xù)。我感覺(jué)到這種解釋都是很無(wú)力的。所以在土地市場(chǎng)里面，如果操作不當(dāng)，還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的?！　≡谡餮a(bǔ)當(dāng)中如果遇到國(guó)有土地怎么處理呢?

第一，如果曾經(jīng)介入過(guò)國(guó)有土地上的房屋征收或者拆遷項(xiàng)目的律師，有沒(méi)有一種感受，就是假如A地塊和B地塊有出讓地、劃撥地，那個(gè)劃撥地的業(yè)主獲得的補(bǔ)償價(jià)值和出讓地是一樣的。這種行為其實(shí)是嚴(yán)重?fù)p害我們國(guó)家利益的。但是國(guó)土資源部考慮到拆遷難度和社會(huì)動(dòng)蕩問(wèn)題就對(duì)這個(gè)漠視了。 　　第二，如果是單一產(chǎn)權(quán)的工礦企業(yè)、事業(yè)或者是學(xué)校醫(yī)院，我們進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，依然按照60%給予補(bǔ)償，不會(huì)給百分之百的地價(jià)。所以有的工業(yè)企業(yè)感覺(jué)很虧。

所以很多的律師就說(shuō)土地的業(yè)務(wù)全是政府主導(dǎo)的，基本上律師都沒(méi)有服務(wù)的點(diǎn)，不是這樣的。很多政府的官員們?cè)谕恋貑?wèn)題上，實(shí)際上是非?；靵y的。我們通過(guò)跟他們學(xué)習(xí)一些很專業(yè)的實(shí)操東西，然后再結(jié)合法律去理解它的時(shí)候，外化出來(lái)的東西，他們都覺(jué)得根本離不開我們?！　?四)劃撥土地的劃轉(zhuǎn)

1.用途改變的補(bǔ)交　　劃撥土地的劃轉(zhuǎn)是在法條里面根本看不到的一個(gè)概念。但是在我們實(shí)操里面用得還是比較多的。剛才說(shuō)的一個(gè)例子，如果原來(lái)這宗地是學(xué)校教育設(shè)施，那么學(xué)校搬遷了以后，醫(yī)院看好它了?；蛘呤钦f(shuō)原來(lái)是工業(yè)的劃撥用地，然后旁邊的醫(yī)院看好它了。那么這種情況下會(huì)產(chǎn)生劃轉(zhuǎn)程序。

第一個(gè)，轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂一個(gè)劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。這個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里面，AB兩家轉(zhuǎn)讓方和受讓方，你們之間簽訂一個(gè)不管什么樣的協(xié)議，什么樣的價(jià)款，政府是不管的。也就是說(shuō)你們雙方對(duì)60%的權(quán)益有一個(gè)什么樣的作價(jià)，完全是一個(gè)市場(chǎng)協(xié)議行為，是一個(gè)雙方自由談判的結(jié)果。　　雙方協(xié)議做完了以后，因?yàn)槭茏尫揭彩莿潛苡玫啬夸浀姆懂?，受讓方也要享受劃撥政策，這個(gè)時(shí)候劃轉(zhuǎn)手續(xù)是怎么做的呢?先由土地部門將原來(lái)的教育用地的土地使用權(quán)，收回為國(guó)家所有，但不予補(bǔ)償。然后在通過(guò)報(bào)市政府批準(zhǔn)，走劃撥用地決定書，劃撥給下一站的醫(yī)院，然后不需要醫(yī)院再支付成本價(jià)，這個(gè)程序很特殊。

2.補(bǔ)辦出讓的補(bǔ)交　　一宗工業(yè)的劃撥用地，把它轉(zhuǎn)化為科研的出讓用地，它需要有兩大轉(zhuǎn)化：第一個(gè)要把劃撥地變?yōu)槌鲎尩?，第二個(gè)要把工業(yè)地變成科研用地，這兩個(gè)地價(jià)也有可能不一樣。

在這種情況下，它涉及到兩個(gè)出讓金的補(bǔ)交：第一個(gè)是基于土地性質(zhì)的不同，從劃撥轉(zhuǎn)化為出讓的時(shí)候，要補(bǔ)交40%的地價(jià)，然后從工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為科研用地的時(shí)候，要交一個(gè)叫做土地用途的地價(jià)差。那么這種操作其實(shí)不是很難，但前提是土地受讓方不屬于必須招拍掛的項(xiàng)目?！段餀?quán)法》規(guī)定必須招拍掛的是工業(yè)、旅游、住宅、商業(yè)和娛樂(lè)用地。它要是不屬于必須招拍掛的，是可以這樣做的。如果是必須招拍掛，必須儲(chǔ)備再去招拍掛。

以上就是關(guān)于土地劃撥使用費(fèi)的一些解釋說(shuō)明。使用土地會(huì)根據(jù)不同的用途來(lái)繳納土地使用費(fèi)。并且越是商業(yè)用途所交的的土地使用費(fèi)越高。上述文章就是以學(xué)校劃撥土地使用費(fèi)為例，講述辦理過(guò)程中所需要的證明材料，以及相關(guān)的流程。

北京市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估暫行辦法

2020土地出讓金管理辦法

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