我國的土地所有權(quán)分為兩種類型，一種是國有制，一種是集體所有制，國家也允許通過土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來盈利的方式的出現(xiàn)，但是對(duì)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律是有明確的限制和規(guī)定的，下面就簡單介紹一下國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對(duì)土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。

國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個(gè)人來使用。因此，國有土地使用權(quán)具有重大意義。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程如下：

一、單位用地轉(zhuǎn)讓

1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、審查

接到申請后，承辦人應(yīng)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。

如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時(shí)需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。

3、現(xiàn)場勘察

現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項(xiàng)權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。

4、地價(jià)評(píng)估，并提供報(bào)告書

審核評(píng)估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的，建議市府優(yōu)先購買;價(jià)格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。

5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表

認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃意見等資料，用途、價(jià)額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。

6、審批

審批內(nèi)容包括費(fèi)用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。

7、交納有關(guān)稅費(fèi)

8、登記編號(hào)

審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對(duì)補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號(hào)。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。

9、土地使用權(quán)變更登記

經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。

二、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓

個(gè)人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個(gè)人住宅用地可以按劃撥用地對(duì)待，在辦理過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見;

2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)以當(dāng)場簽押為準(zhǔn);

3、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)未繳納年租金者須繳納地價(jià)總額1%有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。

我國將土地使用權(quán)與所有權(quán)的分離導(dǎo)致了使用權(quán)轉(zhuǎn)移來盈利這種資本流通方式的出現(xiàn)，因而國家對(duì)此的管控也比較嚴(yán)格，為了保障自己的利益，應(yīng)該要國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式與限制有一個(gè)明確的了解。

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