俗話說(shuō)：“好事多磨”。您本來(lái)打算高高興興地做一回“收租佬”，可天有不測(cè)風(fēng)云，在房屋出租過(guò)程中，可能會(huì)有各種意想不到的糾紛出現(xiàn)。誰(shuí)都不希望自己平靜的生活陷入這些惱人的麻煩中，所以，我們要盡量避免糾紛的發(fā)生。

那么怎樣才能有效地防范糾紛，保護(hù)您的權(quán)益呢?

(1)首先要做租前調(diào)查

無(wú)論出租方還是承租方，在簽訂租賃協(xié)議之前，都應(yīng)對(duì)彼此的資信情況、工商、財(cái)務(wù)狀況和有關(guān)資產(chǎn)狀況做一調(diào)查，以防一方有虛假成分，為以后的履約做好準(zhǔn)備。

(2)合法出租自己的房屋

房主應(yīng)持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》，只有房屋的所有權(quán)人才享有該房屋的收益權(quán)。如果是受房屋主人(房屋產(chǎn)權(quán)人)的委托代其出租房屋的，應(yīng)具備房主的書面委托書。如果是轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)事先征得房主的書面同意，否則，非房屋所有權(quán)人簽訂的合同即為無(wú)效，無(wú)法受到法律保護(hù)。若您想將已購(gòu)公房出租，但還未辦理產(chǎn)權(quán)證，房主可以從單位開(kāi)具相關(guān)證明。同時(shí)，由于購(gòu)房時(shí)未繳納土地出讓金，從法律上講，應(yīng)將租金中包含的土地收益上繳。但按目前的有關(guān)規(guī)定，可暫時(shí)按私房出租。

出租方還需辦理《房屋租賃許可證》。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。只有在取得房屋租賃許可證，并交納契稅之后，其行為才是合法的。作為具有法律效力的房屋租賃合同，租賃登記是合同生效的必要條件。如果未履行這一法定程序，該合同即被視為無(wú)效，其內(nèi)容不受法律保護(hù)。一旦承租人違反該合同，出租人將遭受經(jīng)濟(jì)損失。也就是說(shuō)，在承租人拖欠房租的情況下，出租人無(wú)法利用法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果因不清楚房屋出租的相關(guān)程序，而未辦理房屋租賃登記手續(xù)就已將房屋出租，出租人可以直接去稅務(wù)部門補(bǔ)交相關(guān)各稅，然后再到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

(3)簽訂完備的租賃合同

盡管房屋租賃會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，但只要依據(jù)有關(guān)法律，履行法定程序，完善必備文件還是可以降低風(fēng)險(xiǎn)的。首先租賃雙方應(yīng)該簽訂書面合同。雙方都要出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等法律文件和有關(guān)身份證件，辦理租賃登記備案手續(xù)，并向登記部門提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、租賃安全合格證、共有產(chǎn)權(quán)人同意出租意見(jiàn)和抵押權(quán)人同意出租等法律文件。最好聘請(qǐng)律師參與合同文本的制作、修改和簽約工作，請(qǐng)律師審查有關(guān)法律文件和證明文件，必要時(shí)可以讓律師出具法律意見(jiàn)書或請(qǐng)律師對(duì)有關(guān)法律文件予以見(jiàn)證。

(4)理性解決租賃突發(fā)事件

在房地產(chǎn)租賃活動(dòng)中，突發(fā)情況更容易使房東和房客產(chǎn)生糾紛，我們可以簡(jiǎn)稱為突發(fā)糾紛。所謂突發(fā)糾紛可以這樣認(rèn)為，在租賃合同履行過(guò)程中碰到租賃合同簽訂時(shí)雙方均未預(yù)見(jiàn)的突發(fā)情況，這使得合同履約的成本增加，甚至無(wú)法繼續(xù)履行合同。此時(shí)，房東和房客都容易認(rèn)為責(zé)任在對(duì)方，要追究對(duì)方的違約責(zé)任，并因此產(chǎn)生糾紛。