一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關文件

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法》)、《上海市房屋租賃條例》(簡稱《租賃條例》)、《上海居住房屋租賃管理實施辦法》。

二、房屋租賃合同效力的認定

房屋租賃合同有效的條件是：

1、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第52條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

3、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關批準。

三、涉及轉租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：1、征得原出租人的同意;2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉租人的權利、義務的，應將受轉租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉租人對該物業(yè)的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉租人為案件第三人。

四、有效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。

(二)合同解除時有關問題的實體處理

1、關于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：(1)承租人欠租超過合同約定期限;(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉租的;(4)承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的;④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。