土地使用權的登記并不是只有一種的不僅有初始登記，還有預先登記。登記的方式不同法律上相關的效力也是不同的。為了更好的保障自己土地使用權受到法律保護，了解兩種登記特別是很重要的。那么，土地使用權初始登記與預登記的區(qū)別有哪些?以下就是小編為您整理的相關信息：

一、含義不同

初始登記就是我們常說的“確權”。在房屋竣工以后90日內(nèi)，由開發(fā)商向登記機關申報，經(jīng)過房屋土地管理部門的審核，確認某一房地產(chǎn)的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。通過確權以后，開發(fā)商取得《房屋所有權證》(大產(chǎn)權證)。這個過程只能由開發(fā)商來辦。開發(fā)商不進行初始登記，應該承擔違約責任。如果合同中沒有約定違約金的數(shù)額，或者損失的數(shù)額不好估計，可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

沒有初始登記，不能辦理個人的《房屋所有權證》。只有開發(fā)商進行初始登記，取得了大產(chǎn)權證以后，購房者才能申請辦理轉移登記，領取個人的《房屋所有權證》。

所謂預告登記，就是為保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發(fā)生物權變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數(shù)個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預告登記制度。

二、辦理流程不同

(一)初始登記辦理程序

1、流程

申請登記→ 窗口受理→ 地籍調(diào)查→ 地籍科審核→分管領導審批→登記注冊→核發(fā)證書→窗口領證

2、辦理土地使用權登記應提交的資料

(1)國有土地使用權劃撥

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、身份證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證;③規(guī)劃部門制發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃定點圖，征地勘測成果;④建設項目立項批準文件;⑤市人民政府批準劃撥土地文件;⑥建設用地批準書;⑦國有土地劃撥決定書;⑧征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件;⑨建設項目原土地證書等權源資料;⑩其他有關文件。

(2)國有土地出讓

①土地登記申請書;②法人及法定代表人證明、授權委托書、委托代理人身份證明、營業(yè)執(zhí)照或代碼證;③土地估價報告;④市、縣人民政府批準土地使用權出讓的文件;⑤土地使用權出讓合同;⑥建設用地規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃定點圖，測量成果圖;⑦建設項目立項批準文件;⑧已繳清土地使用權出讓金、契稅憑證;⑨征地協(xié)議、征地補償清冊及征地批準文件;⑩原土地證書;?其他有關文件資料。

(3)、商品房土地登記

①土地使用權登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發(fā)票;⑤登記機關認為需提交的其他有關材料。

(4)、經(jīng)濟適用房土地登記

①土地使用權登記申請表;②登記申請人身份證(戶籍證明)及印章;③委托代辦的需同時提交委托書及代理人身份證明;④購房發(fā)票;⑤登記機關認為需提交的其他有關材料;⑥房改辦審批文件。

(二)預告登記的辦事流程

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。辦理預告登記所需要件如下：

1.預購商品房預告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)已登記備案的商品房預售合同原件;

(4)當事人關于預告登記的約定原件;

(5)預購人單方申請預購商品房預告登記的，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料;

(6)設定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權人同意房屋買賣的證明材料。

2.預購商品房抵押權預告登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)抵押合同原件;

(4)主債權合同原件;

(5)預購商品房預告登記證明原件;

(6)當事人關于抵押權預告登記的約定原件;

(7)已設定在建工程抵押權的，提交抵押權人放棄抵押權的證明原件。

3.房屋所有權轉移預告登記

房屋抵押期間，抵押人轉讓房屋的所有權、申請房屋所有權轉移預告登記的，除提交本項規(guī)定材料外，還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書原件、抵押權注銷申請書原件;

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)轉讓方的房屋所有權證;

(4)房屋所有權轉讓合同原件;

(5)當事人關于預告登記的約定原件(轉讓合同中已有約定的除外)。

4.房屋抵押權預告登記

已辦理房屋所有權登記或房屋所有權轉移預告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權預告登記。

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)主債權合同原件、抵押合同原件;

(4)房屋所有權證或房屋所有權轉移預告登記證明原件;

(5)當事人關于預告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5.預告登記的變更登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)變更事實的有關證明文件原件。

6.預告登記的注銷登記

(1)登記申請書原件;

(2)申請人身份證明;

(3)預告登記證明原件;

(4)證明預告登記的房屋權利終止的證明材料原件。

也就是說，從法律效力上來說，初始登記主要是為了確權，而預告登記主要是為了使其具有對抗第三人的效力，保證登記人的請求權。土地使用權初始登記與預登記的區(qū)別不僅體現(xiàn)在法律效力上，相關的手續(xù)和需要的材料也是不同的，具體參照以上內(nèi)容，也可以查詢當?shù)叵嚓P部門的文件。

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