[案情簡介]

市民林先生稱，大約兩個月前他出租了一套房子，當(dāng)時合同上寫明了每月租金為2800元，并要求交付押金7000元，但房客自入住以來經(jīng)常失聯(lián)，且已經(jīng)拖欠兩個月房租?！芭紶柭?lián)系上房客，他總說在外地出差，馬上三個月了，押金都不夠抵房租了。”林先生說，他讓對方退房對方也不肯。

[法律解讀]

首先還是應(yīng)該了解房客拖延拖欠房租的真實原因，對于收入穩(wěn)定的房客，如果因為緊急情況確實無法按時交租，雙方可以協(xié)商處理，可以考慮給予寬限;一般情況下，在合同簽訂時，都應(yīng)收取至少一個月的押金，避免自己陷入被動;有時有可能只是房客一時忘記，不妨提前幾天提醒房客準(zhǔn)備。

如果是惡意欠租，則可按照合同約定，行使收回房屋的權(quán)利，按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個月，你須履行催告的義務(wù)，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。

當(dāng)然，新的規(guī)定對出租人享有的解除權(quán)進(jìn)一步進(jìn)行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;另外，經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。必要時可以報警，但因涉及民事糾紛問題，所以最好請執(zhí)法機關(guān)介入，承租人在占有、使用房屋時，最基本的義務(wù)就是按合同交納租金。這同時也是出租人通過出租行為獲取收益，行使收益權(quán)的表現(xiàn)。我國《合同法》第227條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第22條的規(guī)定：承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。該法第24條第(四)項也同時規(guī)定，拖欠租金累計達(dá)6個月以上的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。

同時應(yīng)預(yù)先做好房客的背景調(diào)查，起碼要知道其工作單位、從事行業(yè)等，還可以要求房客留下緊急聯(lián)系人的聯(lián)系方式，多少可以規(guī)避房客不辭而別的風(fēng)險。

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