土地使用權(quán)抵押是債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保，而不轉(zhuǎn)移占有的行為。土地使用權(quán)抵押關(guān)系成立后，僨務(wù)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人得申請(qǐng)人民法院拍賣(mài)作為抵押物的土地.使用權(quán)，以拍賣(mài)款抵償債務(wù)，如有剩余，應(yīng)退還給抵押人，不足時(shí)仍可向債務(wù)人繼續(xù)追索。土地使用權(quán)抵押的特點(diǎn)是：(1)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押，地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押;(2)土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人要簽訂抵押合同，抵押合同不得違返國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定;(3)抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定，處分抵押財(cái)產(chǎn)，處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán);(4)土地使用權(quán)抵押、地上建筑物、其他附著物抵押，要依法辦理抵押登記，抵押因債務(wù)清償或者其他原因消滅時(shí)，要依照有關(guān)規(guī)定辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)。[1] 土地使用權(quán)抵押定義

國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使[2] 用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過(guò)發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)土地使用者申請(qǐng)，縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

土地使用權(quán)抵押特點(diǎn)

土地使用權(quán)[3] 的抵押是一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點(diǎn)：

(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(2)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。

(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

土地使用權(quán)抵押合同

為切實(shí)保護(hù)土地抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范土地抵押行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《浙江省土地登記辦法》等土地管理有關(guān)規(guī)定，抵押當(dāng)事人必須依法訂立土地抵押登記合同，共同遵守。

抵押人(單位名稱(chēng)或姓名)：

債務(wù)人(單位名稱(chēng)或姓名)：

抵押權(quán)人(單位名稱(chēng)或姓名)：

抵押人自愿以其有權(quán)處分的位于 地塊土地全部(部分)抵押給抵押權(quán)人，該抵押土地使用權(quán)面積 平方米，土地證號(hào) 。該抵押土地評(píng)估價(jià)值為 元，協(xié)議價(jià)值為 元。

抵押權(quán)人經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和認(rèn)真調(diào)查，已經(jīng)查明該抵押土地權(quán)屬清楚，座落、位置明確，四至界限分明，無(wú)限制該抵押土地權(quán)利情況，自愿接受上述土地為抵押物。抵押后，如果發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議和限制權(quán)利等情況，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定承擔(dān)法律責(zé)任;抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)已辦理抵押登記的土地在登記的抵押期限內(nèi)負(fù)保全義務(wù)。

根據(jù)__ _ _年_ _月 _日簽定的 主合同，上述土地抵押率為 %，債務(wù)金額為 幣，小寫(xiě) 元，大寫(xiě)________________ _______ 元。抵押期限為 年_ __月__ _日至___ __年_ _月__ _日。

抵押人將土地抵押給抵押權(quán)人期間，其土地使用權(quán)證由 保管，抵押土地仍由抵押人占管、使用。

抵押人將已出租的土地抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;抵押人在抵押期未滿(mǎn)前如需要轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置已抵押土地時(shí)，應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，凡未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意的，轉(zhuǎn)讓或處置行為無(wú)效，如因抵押人的過(guò)失或故意行為而導(dǎo)致抵押土地價(jià)值減少，不能或不足以擔(dān)保債務(wù)時(shí)，抵押人有義務(wù)重新提供或追加擔(dān)保。

依合同規(guī)定需要保險(xiǎn)的，由抵押人向中國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保。

如遇國(guó)家收回土地使用權(quán)時(shí)：

(一) 追加擔(dān)保;

(二) 重新簽訂抵押合同;

(三) 。

債務(wù)人應(yīng)按合同規(guī)定。按期償還債務(wù)，到期不能還清債務(wù)的，抵押人可向抵押權(quán)人申請(qǐng)抵押延期，經(jīng)抵押權(quán)人同意后方可辦理抵押變更登記手續(xù)。抵押權(quán)人未受清償，抵押人也未向抵押權(quán)人申請(qǐng)抵押延期的，抵押權(quán)人可按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，與抵押人協(xié)議以抵押土地折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押土地所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以通過(guò)以下途徑解決：

(一)申請(qǐng)寧波仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)向抵押土地所在地人民法院提起訴訟。

本合同有限期限至 ，抵押登記期滿(mǎn)90日內(nèi)既不辦理變更登記，又不辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)的，抵押登記機(jī)關(guān)將自行辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

本合同未盡事宜，應(yīng)按我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，也可以由抵押人和抵押權(quán)人另行協(xié)議，其補(bǔ)充協(xié)議由雙方簽章并經(jīng)土地抵押登記機(jī)關(guān)審核同意后與本合同具有同等法律效力。

本合同由當(dāng)事人簽章并從土地抵押登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記之日起生效。

當(dāng)事人各方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)：

土地使用權(quán)抵押客體

1、劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)。所謂劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。(1)土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。(2)具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。(3)以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。(4)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)或者房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開(kāi)發(fā)利用，《擔(dān)保法》對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類(lèi)似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

土地使用權(quán)不能抵押嗎?當(dāng)然不是，土地使用權(quán)是可以抵押的，土地使用權(quán)時(shí)我們的權(quán)利，我們作為公民是權(quán)利的主體，有權(quán)對(duì)土地進(jìn)行收益，處置等各種行為，所以土地的使用權(quán)也是可以進(jìn)行抵押轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行收益等的。

不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理登記嗎？

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