我們買(mǎi)房都會(huì)很關(guān)注房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，其實(shí)關(guān)于房子的產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)70年表示的就是土地的使用權(quán)期限是七十年的時(shí)間。一般房子的產(chǎn)權(quán)計(jì)算是從開(kāi)發(fā)商劃撥土地開(kāi)始計(jì)算的。那么關(guān)于房屋土地使用權(quán)有38年是什么意思?

一、房屋土地使用權(quán)有38年

70年產(chǎn)權(quán)是經(jīng)過(guò)多方論證過(guò)的。指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工業(yè)用建筑。一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年;教育、科技、文化、體育等用地50年;工業(yè)用地、綜合或其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)設(shè)施等用地年限40年。

土地是歸國(guó)家所有的，一般說(shuō)的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過(guò)程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。 實(shí)際上，現(xiàn)在的商品房的土地實(shí)際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因?yàn)槭褂媚晗奘菑膰?guó)家出讓時(shí)開(kāi)始計(jì)算，加上開(kāi)發(fā)周期，最短也得1-2年，到你手里使用年限就不到70了，如果開(kāi)發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手就更短了，況且住宅樓的設(shè)計(jì)使用年限是50年幅度，房屋達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限便不能再用了。 70年后，國(guó)家有權(quán)收回土地移作他用，但必須對(duì)你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。當(dāng)然你也可以通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，繼續(xù)享有土地使用權(quán)。

在我國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

根據(jù)這一條例，購(gòu)房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開(kāi)發(fā)商從土地管理部門(mén)獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通。

商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開(kāi)發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目，購(gòu)房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。

區(qū)別

有調(diào)查指出，超過(guò)70%的購(gòu)房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念，也沒(méi)有意識(shí)到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購(gòu)房者不理解概念從而干脆對(duì)其置之不理是造成“隱性縮水”問(wèn)題得不到重視的重要原因。

還有購(gòu)房者因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產(chǎn)證上的日期推算，買(mǎi)的房子一般只有65年使用期，整整少了5年!而買(mǎi)房時(shí)付的總房?jī)r(jià)卻從為因此打折，少5年不就等于多付錢(qián)了嗎?”

遺憾的是，這種簡(jiǎn)單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、法律和經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士的贊同。

續(xù)約產(chǎn)權(quán)

要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，首先要了解我國(guó)的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權(quán)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別就在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失(住宅樓設(shè)計(jì)壽命一般為50年)就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的”;而土地使用權(quán)是有期限的，比較常見(jiàn)的是40年、50年和70年。

也就是說(shuō)房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌(設(shè)計(jì)壽命一般為50年)，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但土地是國(guó)家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同：像住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類(lèi)用地產(chǎn)權(quán)為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地產(chǎn)權(quán)為40年。

另外，如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

雖然住宅產(chǎn)權(quán)期滿后可自動(dòng)續(xù)期。但再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳多少土地出讓金，應(yīng)該以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理?這一系列的問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)有明確的政策能夠回答。

房屋土地使用權(quán)有38年是什么意思?一般房屋的土地使用權(quán)都是七十年的，一般這個(gè)七十年是商品房的標(biāo)準(zhǔn)，一些商業(yè)性的住房，比如現(xiàn)在很多城市的開(kāi)發(fā)商都會(huì)銷(xiāo)售一些單身個(gè)人公寓，這些就是在一些地段很好的地區(qū)，屬于商業(yè)性住房可以住人也可以當(dāng)工作室，產(chǎn)權(quán)時(shí)間為四十年。

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