我國(guó)的土地權(quán)屬于國(guó)家，國(guó)家對(duì)土地的使用有招拍掛等等形式，其中招標(biāo)拍賣(mài)是國(guó)家供應(yīng)土地的最主要形式，招標(biāo)拍賣(mài)土地是國(guó)家的“三公原則”的表現(xiàn)，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)優(yōu)化土地資源有很大的幫助，同時(shí)在我國(guó)這個(gè)人口多土地少的國(guó)家遏制了不正當(dāng)使用土地的行為，其招標(biāo)拍賣(mài)需要依據(jù)《招投標(biāo)法》、《拍賣(mài)法》。

一、國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛的規(guī)定是怎樣的?

對(duì)于招標(biāo)拍賣(mài)活動(dòng)，國(guó)家也有法律規(guī)范，如《招投標(biāo)法》、《拍賣(mài)法》等，但主要涉及的是對(duì)動(dòng)產(chǎn)的招標(biāo)拍賣(mài)規(guī)范。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有它的特殊性。因此，在參照《招投標(biāo)法》和《拍賣(mài)法》的有關(guān)法律精神和原則的基礎(chǔ)上，為深入貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院15號(hào)文件和中紀(jì)委第七次會(huì)議、國(guó)務(wù)院第四次廉政會(huì)議精神，大力推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)活動(dòng)，形成公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)，防治土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為，我部在總結(jié)吸收各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，反復(fù)修改、完善，經(jīng)國(guó)土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，由田鳳山部長(zhǎng)簽署，正式發(fā)布了《規(guī)定》。

二、招標(biāo)內(nèi)容介紹

《規(guī)定》共28條，主要明確了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。它以《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉實(shí)施條例》等法律法規(guī)為依據(jù)，建立和完善了以下三個(gè)方面的制度：一是經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度;二是公開(kāi)、公平、公正的國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓組織實(shí)施程序制度;三是嚴(yán)格的法律制度。

《規(guī)定》在認(rèn)真總結(jié)各地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)成功經(jīng)驗(yàn)、借鑒國(guó)際上通行的招標(biāo)拍賣(mài)習(xí)慣做法的基礎(chǔ)上，明確了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的組織實(shí)施程序，包括擬訂計(jì)劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內(nèi)容、標(biāo)底和低價(jià)的確定、投標(biāo)開(kāi)標(biāo)程序、拍賣(mài)會(huì)和掛牌的程序等。針對(duì)實(shí)踐中普遍存在的以協(xié)議出讓方式取代或規(guī)避招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的問(wèn)題，《規(guī)定》對(duì)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，即對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。同時(shí)，《規(guī)定》還對(duì)土地行政主管部門(mén)自身的違法行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，即“土地行政主管部門(mén)工作人員在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

三、出讓范圍

《規(guī)定》明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標(biāo)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的實(shí)踐中創(chuàng)新出來(lái)的，掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開(kāi)、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣(mài)不具備的優(yōu)勢(shì)：一是掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng);二是操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展;三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。為此，《規(guī)定》將掛牌出讓與招標(biāo)拍賣(mài)方式并列，將掛牌出讓作為招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，對(duì)掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細(xì)的規(guī)定。考慮到在掛牌截止時(shí)有可能出現(xiàn)眾多競(jìng)價(jià)人競(jìng)相競(jìng)價(jià)的情況，為了實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，《規(guī)定》第19條規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人要對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)?！?

四、協(xié)議方式

拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議方式均是法定的國(guó)有土地批租方式，各有其適宜的范圍，不能簡(jiǎn)單進(jìn)行優(yōu)劣劃分。認(rèn)為拍賣(mài)最好，國(guó)有土地出讓?xiě)?yīng)一律采用拍賣(mài)方式的觀點(diǎn)是片面和武斷的，不符合法律規(guī)定，也與實(shí)際情況不符。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。在具體的批租活動(dòng)中，土地行政主管部門(mén)應(yīng)視國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、政府對(duì)土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，可以采用協(xié)議方式出讓;對(duì)于土地使用者和土地用途無(wú)特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)采用拍賣(mài)或招標(biāo)、掛牌出讓方式;對(duì)于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受?chē)?yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓?zhuān)N方式不能偏廢。

綜上所述，招標(biāo)拍賣(mài)將我國(guó)的土地資源進(jìn)行合理的分配和調(diào)控，遵行公平公正公開(kāi)的原則將土地資源的去留做到透明化，但是招標(biāo)拍賣(mài)有其自己的適應(yīng)范圍，不能隨意劃分。對(duì)于招標(biāo)人來(lái)說(shuō)招標(biāo)的日期有嚴(yán)格限定，因此如果要招標(biāo)拍賣(mài)土地一定要遵循時(shí)間提前發(fā)布招標(biāo)等的公告。

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