一、土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的原因是什么？

某些土地使用權(quán)之所以不能流轉(zhuǎn)的原因可能是因?yàn)檗D(zhuǎn)讓的土地并非出讓土地使用權(quán)，或者沒(méi)有符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限定條件：

首先，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)。行政劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，但在進(jìn)入前，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

其次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合：

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;另外，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后也有限定條件：

一是新的受讓人不得改變出讓合同所載明的權(quán)利和義務(wù)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

三是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限的剩余年限。

轉(zhuǎn)讓方須報(bào)材料

1、原土地證或土地證明材料

2、原土地出讓合同

3、上繳稅務(wù)局的土地增值稅證明材料

4、土地評(píng)估報(bào)告

5、圖件資料

6、土地轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告

7、營(yíng)業(yè)稅上繳證明材料

綜上所述，其實(shí)一般來(lái)說(shuō)只要是合法擁有的土地使用權(quán)都是可以進(jìn)入市場(chǎng)正常流轉(zhuǎn)的，但是因?yàn)橥恋氐奶厥獾匚灰竺總€(gè)公民都必須在國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)范下設(shè)定了許多的限制條件才能夠流轉(zhuǎn)的，公民應(yīng)該在轉(zhuǎn)讓成功之前就自行檢查是否符合出讓的限制條件。

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