土地使用權(quán)法院拍賣要注意審核哪些問題?

1、核實拍賣土地的性質(zhì)

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向拍賣法院以及拍賣機構(gòu)核實該塊土地的性質(zhì)，是屬于劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實權(quán)利人是否有權(quán)進(jìn)行拍賣，并且在后期會面臨變更土地性質(zhì)以及補交出讓金的問題。

2、核實拍賣土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實該塊土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續(xù)時，會被要求補足剩余未繳納的土地出讓金以及滯納金。

3、核實該塊土地的權(quán)屬登記與權(quán)屬證明上的權(quán)利人是否一致，是否存在其他共有權(quán)利人，是否存在異議登記

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實該塊地的權(quán)利人是否清晰，是否存在其他共有權(quán)人，是否存在權(quán)屬證明與權(quán)屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實際權(quán)利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權(quán)屬清晰，沒有影響過戶的因素。

4、核實該塊土地的現(xiàn)狀及開發(fā)情況

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場核實該塊土地的實際情況，是否已經(jīng)七通一平;是否有地上建筑物;是否已經(jīng)被他人實際占有、使用;土地改造現(xiàn)狀與政府規(guī)劃是否相一致;地塊內(nèi)是否有池塘、河溝，競買人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;該塊地是否已經(jīng)進(jìn)行前期的開發(fā)，若未進(jìn)行開發(fā)，則應(yīng)當(dāng)核實該塊土地是否屬于閑置土地以及閑置時間。

5、核實該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關(guān)的政府規(guī)劃

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)查閱該塊土地的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并與相關(guān)的部門進(jìn)行核實該塊土地使用年限、土地用途、相關(guān)的政府規(guī)劃，且規(guī)劃設(shè)計條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界限、開發(fā)期限以及必須配備的公共設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等;附圖會明確地塊區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線、標(biāo)高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施條件等。競買人應(yīng)在競拍前，結(jié)合詳細(xì)規(guī)劃及附圖做詳細(xì)的了解和全面的分析，并結(jié)合公司實際情況進(jìn)行可行性分析。

6、核實該塊土地的租賃情況以及其他用益物權(quán)

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)核實該塊土地是否被出租，若有，則需核實相關(guān)的租賃期限、租賃用途、承租人等相關(guān)情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權(quán)，如地役權(quán)等將來有可能直接影響競買人對該塊土地使用的合法權(quán)利。

7、核實該塊土地是否能順利進(jìn)行過戶登記

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向土地部門核實若將來競拍這塊土地，是否能夠順利完成過戶，是否存在潛在的過戶障礙，尤其是在該快土地存在閑置的情況下，若不能順利完成過戶并進(jìn)行開發(fā)，則會面臨土地被收回的風(fēng)險。

8、辦理土地過戶時應(yīng)當(dāng)交納的稅費

競買人在參加拍賣前已經(jīng)向土地部門等相關(guān)核實辦理土地過戶時應(yīng)該交納的稅費，以及原權(quán)利人是否有應(yīng)交而未交納的稅費。

9、核實該塊土地上存在的查封、輪候查封、抵押情況，以及相關(guān)的查封機關(guān)、查封原因、抵押權(quán)人等相關(guān)情況

競買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向法院、國土資源部門以及相關(guān)的部門核實該塊土地上存在的查封、輪候查封，當(dāng)時相關(guān)部門進(jìn)行查封以及輪候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行為;同時核實該塊土地上存在的抵押以及抵押權(quán)人的相關(guān)信息。

在過往法院拍賣的土地使用權(quán)的實際案例當(dāng)中，土地使用權(quán)存在的最大的問題可能就是之前還有著相關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，或者已經(jīng)被政府列入了規(guī)劃的范圍當(dāng)中，如果競拍者不知情的話，通過進(jìn)價購買了這種類型的土地使用權(quán)，反而是給自己徒增了很多不必要的煩惱，任何被法院拍賣的物品肯定都是有一定原因的。

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