土地使用權(quán)要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一

很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權(quán)不是七十年嗎?怎么變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權(quán)期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產(chǎn)權(quán)房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受《溫州日報》采訪時表示，1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓制度。

當(dāng)時，為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

土地使用權(quán)到期后該怎么辦?2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”(并非像很多人所認(rèn)為的那樣是無償續(xù)期)。

從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權(quán)法規(guī)定可以自動續(xù)期，但該如何續(xù)期、需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關(guān)于出讓土地續(xù)期的實施細(xì)則，更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。

張少清表示，在國家沒有具體實施細(xì)則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

其實，這個“產(chǎn)權(quán)”并不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣后開始計算。

張少清表示，國有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國國有建設(shè)用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價值是不同的。土地使用權(quán)評估也不是我們做的，是由第三方評估機(jī)構(gòu)做出來的。

從溫州現(xiàn)在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)到期需要續(xù)費才知道相關(guān)情況。那么如果不買賣，到期后還能繼續(xù)居住嗎?對此，專家表示，物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以“自動續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉(zhuǎn)讓時卻要補(bǔ)繳土地出讓金。因此，專家認(rèn)為這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

《物權(quán)法》只說到期后“自動續(xù)期”，沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權(quán)必須由土地使用者支付使用權(quán)出讓金。

在現(xiàn)代社會，受到土地政策的影響，我國的房產(chǎn)早就不單單是簡單的住宅了，更具有投資的價值和意義。因此，很多房屋是具有會被所有者轉(zhuǎn)讓、抵押的可能性的。如果說房屋所有者有這樣的意愿，就還是需要對產(chǎn)權(quán)到期的房屋補(bǔ)繳土地出讓金。

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