一、房地產(chǎn)土地使用權(quán)屬于什么資產(chǎn)

土地使用權(quán)顯然是作為“一種權(quán)利”而被列示為無(wú)形資產(chǎn)的。資產(chǎn)評(píng)估客體的形態(tài)，一般分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。兩者各有自己的定義范圍和評(píng)估基準(zhǔn)。而處于這兩者邊界的用益物權(quán)，其形態(tài)本來(lái)就難以辨認(rèn)，再加上產(chǎn)權(quán)界定不易，給評(píng)估工作帶來(lái)很多麻煩，資產(chǎn)的歸屬也不易確定。

二、企業(yè)購(gòu)入的土地按什么資產(chǎn)計(jì)算

企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，通常應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

(二)企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值比例)在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配;如果確實(shí)無(wú)法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定進(jìn)行處理。

三、改變土地使用用途

對(duì)于購(gòu)入的土地，在未確認(rèn)土地使用用途時(shí)，應(yīng)該記入“無(wú)形資產(chǎn)”科目;在改變土地使用途時(shí)，應(yīng)該桉其用途，將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出進(jìn)行相關(guān)的會(huì)計(jì)核算。如：房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)入土地未進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”科目，待土地用于房地開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本--土地成本”科目中。

四、土地使用權(quán)的攤銷

(一)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)

1、土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的，比如建造自用的辦公樓，那么就作為無(wú)形資產(chǎn)核算，在辦公樓建造期間的攤銷計(jì)入在建工程成本，建成之后計(jì)入當(dāng)期損益(一般是管理費(fèi)用);

2、土地使用權(quán)作為企業(yè)存貨的，比如建造住宅小區(qū)，那么與建造的住宅小區(qū)一起作為企業(yè)的存貨，是開(kāi)發(fā)成本的一部分，建造期間不攤銷，建成之后與住宅小區(qū)一起作為存貨核算，不攤銷;如果住宅小區(qū)賣出去了，也不用做相關(guān)處理;

3、土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)核算的，比如購(gòu)入土地使用權(quán)的時(shí)候就決定建成之后的建筑物對(duì)外出租，那么從購(gòu)入的時(shí)候土地使用權(quán)就是作為投資性房地產(chǎn)核算，在建造期間不攤銷，建成之后的攤銷計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

(二)對(duì)于普通企業(yè)來(lái)說(shuō)

如果土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建造物的，土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，建造期間，土地使用權(quán)的攤銷計(jì)入工程成本，工程完工之后，其攤銷計(jì)入當(dāng)期損益;如果外購(gòu)的房屋建筑物與土地使用權(quán)無(wú)法合理區(qū)分的，那么都作為固定資產(chǎn)核算。

綜上所述，每個(gè)人對(duì)土地只擁有使用權(quán)，我國(guó)土地是國(guó)家所有的，而且土地使用權(quán)是屬于無(wú)形資產(chǎn)，這樣來(lái)說(shuō)也就更大的減輕了資產(chǎn)評(píng)估值的負(fù)擔(dān)，但是資產(chǎn)的歸屬確定是一件很麻煩的事，所以就更加要注意，否則則會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。

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