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寧波
二手房陰陽合同如何解決
為了促成交易，在買賣雙方價格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”)：一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報以及過戶手續(xù)時使用(合同上的交易價格比真實價格要低);另一份則是買賣雙方及中介機構(gòu)共同簽署的買賣合同或補充協(xié)議(這份買賣合同或補充協(xié)議上簽訂的價格才是真實的交易價格)。由于可以少繳稅費，所以，買賣雙方樂于其成。但是，陰陽合同是一種違規(guī)行為，在給當事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果賣方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方后，買方拒絕按照真實的合同支付購房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。
買賣雙方簽署陰陽合同以規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費附加等稅費，造成國家稅款大量流失的同時，也對國家調(diào)控政策的有效實施造成了不良影響。
根據(jù)最高級人民法院的司法文件，對于前后合同約定的房價不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。判斷時，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
再則，交易風(fēng)險發(fā)生時，賣方可能拿不到全部房價款;而買方雖然少繳了契稅，但再度賣房時就要為此時的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個人所得稅和土地增值稅。如果說偷稅達到犯罪的程度，當事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，一定要考慮到陰陽合同所帶來的高風(fēng)險和高對價。
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