一、土地使用權(quán)類型出讓年限是多久?

出讓土地使用權(quán)的最高使用年限，就是法律規(guī)定的一次簽約出讓土地使用權(quán)的最高年限。土地使用權(quán)年限屆滿時，土地使用者可以申請續(xù)期，具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定，但不能高于法律規(guī)定的最高年限。考慮到我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展過程中的一系列變化的因素，《城市房地產(chǎn)管理法》對土地使用權(quán)出讓最高年限僅作了授權(quán)性的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定”。

據(jù)此，《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規(guī)定了各類用地使用權(quán)出讓的最高年限：

(1)居住用地70 年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或者其他用地50年。

二、出讓方式

土地使用權(quán)的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者時所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權(quán)。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、標或者雙方協(xié)議的方式。”國土資源部2002年7月7日施行的《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》 [2] 有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓。因此，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種：拍賣、招標、掛牌和協(xié)議出讓。

1、拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓方式引進了競爭機制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

2、招標出讓

招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競報某地塊的使用權(quán)，由招標小組經(jīng)過開標、評標，最后擇優(yōu)確定中標者。投標內(nèi)容由招標小組確定，可僅規(guī)定出標價，也可既規(guī)定出標價，又提出一個規(guī)劃設(shè)計方案，開標、評標、決標須經(jīng)公證機關(guān)公證。招標出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目。

3、掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4、協(xié)議出讓

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。

協(xié)議、招標、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實施土地使用權(quán)出讓時，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實際情況決定采用哪種方式，一般對地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計投資回報率高的地塊，應(yīng)當采用招標或拍賣方式;反之，可適當采用協(xié)議方式。

在我國國家，土地資源屬于國家所有，使用的權(quán)利是有相應(yīng)的年限的，并且禁止非法交易土地，若是發(fā)現(xiàn)將會受到法律的制裁。土地使用權(quán)的擁有，公民應(yīng)當合理使用土地資源，需要注意的是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是有所區(qū)別的，在具體的年限上應(yīng)當有所區(qū)分。

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