一、土地使用權與土地所有權有什么區(qū)別

土地所有權與土地使用權的主要區(qū)別：土地所有權是國家和集體的，個人沒有所有權。你可以通過合法手段取得使用這塊土地幾十年的使用權(住宅是70年)，然后可以種地、蓋樓、或賣掉。土地所有權是指土地所有者依法對自己的土地所享有的占有、使用、收益和處分的權利。土地所有者這種占有、使用、收益和處分權利，是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。

土地使用權中，地上、地下建設用地使用權是隨著城市化、工業(yè)化進程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權利。早在19世紀末20世紀初，美國、德國等發(fā)達資本主義國家就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土地的立體利用。由此而產(chǎn)生的土地權利，我國以前稱為空間權。但是去年10月1日實施的《物權法》并沒有采用空間權的概念，而是統(tǒng)稱為建設用地使用權。

如《物權法》第一百三十六條中規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。但這種權利具體如何設定和登記，《物權法》中沒有作出明確的規(guī)定，只是規(guī)定“新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”，另外規(guī)定建設用地使用權出讓合同應包括“建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間”的條款。2008年1月3日，國務院發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)明確要求：“國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法”。 《土地登記辦法》沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規(guī)定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇?！锻恋氐怯涋k法》根據(jù)《物權法》第一百三十六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。

2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本(GF-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求“出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高 60米(1985年國家高程系統(tǒng))為上界限，以標高-10米(1985年國家高程系統(tǒng))為下界限，高差為70米”。2008年4月3日，國土資源部《關于印發(fā)〈國有建設用地劃撥決定書〉的通知》也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實踐中，碰到此類地上、地下設立的土地權利，直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內(nèi)容加以登記即可?！段餀喾ā返谝话偃鶙l規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”(1)地下空間開發(fā)利用的實務界已經(jīng)接受了地下空間使用權的概念。(2)“地下空間使用權”的概念與土地使用權的概念類似，可以平行使用。

(1)地下空間在物理學、測量學上比較容易界定其四周，并且能夠進行物權公示登記;而地上空間在物理學、測量學上雖然也能夠確認，但通常不能為普通公眾接受，并且無法進行物權公示登記。因此，有待科學技術進一步發(fā)展能夠為公眾所認知。

(2)現(xiàn)實中，地上空間使用權的糾紛比較少，司法實踐中也沒有相關案例。而地下空間，由于現(xiàn)有法律沒有相關規(guī)定，影響了其開發(fā)利用，司法實踐中存在著許多糾紛。

(3)近些年，我國地下空間開發(fā)利用發(fā)展比較迅速，出現(xiàn)了各種形態(tài)的地下空間開發(fā)利用。但是，也出現(xiàn)了一些問題，比如，許多城市地鐵設施、城市廣場下面的地下街由于無法進行不動產(chǎn)登記，沒有辦法向銀行進行抵押貸款;同時也出現(xiàn)了地下空間建設施工糾紛，甚至有人提出，城市的地鐵規(guī)劃是否需要征求土地使用權人的意見的說法。

綜上所述，我國物權法明確規(guī)定了對于我國的土地使用權來說是一個3維立體的解釋概念，是具有地下的使用權的，按照我國土地使用權轉讓條例所規(guī)定的，出讓土地的使用年限是按照土地的用途來計算的，而且我們要知道其中之一的土地劃撥使用權只能作為單位來使用。

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