價(jià)值高低需要判斷

現(xiàn)階段，由于房源信息的發(fā)布缺乏應(yīng)有的監(jiān)管，所以存在諸多問(wèn)題，比如夸大房源優(yōu)點(diǎn)、規(guī)避房源缺點(diǎn)等，因此使得信息失真，進(jìn)而誤導(dǎo)購(gòu)房者。那么，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，判斷賣點(diǎn)真?zhèn)闻c賣點(diǎn)價(jià)值高低，需要從哪些方面著手呢?

首先要做到的是求證。不管是房產(chǎn)中介提供的房源信息，還是網(wǎng)上找到的房源信息，絕大多數(shù)都會(huì)“挑好聽的說(shuō)”，購(gòu)房者實(shí)際上很難得到全面的信息。

因此，于購(gòu)房者而言，對(duì)自己看重的賣點(diǎn)，一定要找辦法求證，比如考慮買教育地產(chǎn)的，一定要通過(guò)所在區(qū)縣教育部門了解該小區(qū)是否真的是教育地產(chǎn);現(xiàn)階段買房，是否能滿足日后子女就近入學(xué)的條件等。再比如對(duì)于買家移民說(shuō)法，購(gòu)房者也要找機(jī)會(huì)當(dāng)面詢問(wèn)房東該說(shuō)法是否屬實(shí)。

另外，需要從多個(gè)維度進(jìn)行比較。比較法是個(gè)很實(shí)用的技巧，購(gòu)房者應(yīng)該掌握。舉個(gè)例子，面積為72平方米的房子，總價(jià)約350萬(wàn)元。中介一再?gòu)?qiáng)調(diào)，這套房子是整個(gè)小區(qū)同類房源價(jià)格最低的，性價(jià)比極高。但買家通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)有類似房源出售，售價(jià)比這套房源低5萬(wàn)元，可見該中介所說(shuō)的最低價(jià)并非真實(shí)情況。

運(yùn)用比較法來(lái)辨別房源信息真?zhèn)危饕轻槍?duì)房?jī)r(jià)方面，因此最關(guān)鍵的一步是需要購(gòu)房者掌握市場(chǎng)行情。比如上述案例中，當(dāng)中介告知房?jī)r(jià)后，并強(qiáng)調(diào)是“最低價(jià)”，購(gòu)房者要做的就是通過(guò)走訪其他中介門店，或者通過(guò)其他途徑比如網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，了解房源所在區(qū)域的房?jī)r(jià)水平，同時(shí)還要掌握同類小區(qū)房源的報(bào)價(jià)情況，最后再了解同一小區(qū)同類房源的報(bào)價(jià)情況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，便可判斷中介提供的信息是否屬實(shí)。

掌握市場(chǎng)實(shí)際情況，這對(duì)判斷賣點(diǎn)的價(jià)值高低也很有幫助。二手房的賣點(diǎn)，最終還是會(huì)反映到價(jià)格上，因此購(gòu)房者只有在充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情的前提下，并細(xì)致到各個(gè)類型二手房的大致價(jià)格情況，才能準(zhǔn)確判斷賣點(diǎn)價(jià)值高低，也才能降低被中介忽悠的可能性。

而對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)行情的了解，除了要了解房源掛牌價(jià)情況，還要了解價(jià)格走勢(shì)，以及各類房源近期真實(shí)成交價(jià)格。想獲取真實(shí)成交價(jià)格難度不小，但這條信息最有價(jià)值。

房源賣點(diǎn)五花八門

不管是網(wǎng)上房源，還是二手房中介門店里的房源，都有各自賣點(diǎn)。瀏覽各房產(chǎn)網(wǎng)站就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一套房源都被信息發(fā)布者加上了賣點(diǎn)，形式多種多樣：比較常見的除了近期比較熱門的“賣房補(bǔ)倉(cāng)”之外，還有換房湊首付等;此外，比較通用的諸如移民、出國(guó)留學(xué)、境外人士歸國(guó)拋房等，也比較常見;還有諸如急需周轉(zhuǎn)資金、急需資金擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模等，也會(huì)被當(dāng)成賣點(diǎn)。如果實(shí)在找不到合適的賣點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人至少會(huì)在房源描述上加上一句模棱兩可的話，比如“房東誠(chéng)意出售”“超高性價(jià)比”等，頗有硬湊的意味。

為何非要給每套房源加上賣點(diǎn)呢?有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這是一種銷售策略，主要目的是加大成交的可能性。業(yè)內(nèi)人士指出，突出二手房賣點(diǎn)，能夠吸引到購(gòu)房者的注意。他解釋說(shuō)：“我如果告訴買家房東移民手續(xù)已經(jīng)辦好，房子賣掉之后就會(huì)出國(guó)，買家肯定會(huì)認(rèn)為撿到‘皮夾子’，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人會(huì)認(rèn)為這類房子比較實(shí)惠?！?/p>

從營(yíng)銷角度出發(fā)，二手房賣點(diǎn)可以總結(jié)為幾個(gè)方面：其一是以突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)為主的價(jià)格賣點(diǎn)，比如各種形式的急拋房，包括移民出國(guó)、境外人士回國(guó)等，以及贈(zèng)送家具、裝修等價(jià)格優(yōu)惠;其二是突出實(shí)用性的功能賣點(diǎn)，比如房型布局合理、南北通透、靠近地鐵等;其三是突出特殊價(jià)值的特色賣點(diǎn)，如江-景房、教育地產(chǎn)等。

賣點(diǎn)內(nèi)容寫進(jìn)合同

對(duì)于有些賣點(diǎn)，購(gòu)房者可以考慮寫進(jìn)合同，以免變成空頭支票。

有些涉及實(shí)際內(nèi)容的賣點(diǎn)，比如贈(zèng)送家具、裝修等，必須寫進(jìn)房屋買賣合同，以免交易過(guò)程中出現(xiàn)變化而產(chǎn)生糾紛。有法律人士介紹，房屋買賣過(guò)程較長(zhǎng)，即使是各個(gè)環(huán)節(jié)都很順利，至少也需要兩個(gè)月的時(shí)間，一旦因?yàn)橐恍┮馔庖蛩爻霈F(xiàn)拖延，比如房貸審批時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，那么很有可能會(huì)延長(zhǎng)至半年甚至更久才能完成最終交易。那么在這段時(shí)間內(nèi)，外部形勢(shì)的變化會(huì)導(dǎo)致買賣雙方心理產(chǎn)生微妙的變化，比如賣家反悔，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

對(duì)此，法律專家表示，對(duì)于賣家承諾贈(zèng)送的部分，比如家具、家電等，應(yīng)該以附件的形式在房屋買賣合同中體現(xiàn)出來(lái)，比如主要贈(zèng)送家具的規(guī)格、顏色、尺寸等，甚至拍照保留證據(jù);家電部分同樣需要在房屋買賣合同中載明品牌名稱、型號(hào)、數(shù)量等，同時(shí)，雙方還需提前商定違約責(zé)任，如賣家反悔，那么應(yīng)該扣除相應(yīng)的房款金額是多少。

另外需要提醒購(gòu)房者的是，不要輕易相信“撿漏”說(shuō)法。比如網(wǎng)上有一些號(hào)稱出國(guó)發(fā)展等急拋房源，價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)低5%-10%，確實(shí)相當(dāng)實(shí)惠。但業(yè)內(nèi)人士表示，此類房源極為少見，不大可能大面積出現(xiàn)，即使出現(xiàn)此類房源，也會(huì)被優(yōu)先通知確有購(gòu)房意向的客戶，而且很快會(huì)有客戶購(gòu)買。