簽訂二手房屋買賣合同需要注意的問題

在你確定要購買這套房子后，就要簽訂具體的買賣合同了。在使用房管局提供的二手房買賣合同范本的基礎(chǔ)上，購房者需要根據(jù)自身的實(shí)際情況，約定付款方式、交房條件、違約責(zé)任等信息，避免自己的權(quán)益受到損害。

一.確認(rèn)相關(guān)信息的真實(shí)性和有效性

1房產(chǎn)證、身份證要與簽署合同人的信息相一致，如有特殊情況，需出具有法律依據(jù)的公證委托書。

2房屋買賣合同中的房屋地址要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證中的地址嚴(yán)格填寫，不得有誤。

房屋買賣合同中的房屋面積也要嚴(yán)格按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。房屋附有贈送的面積(不含在房產(chǎn)證或房地證的面積中)需要在合同的“其他條款中”注明。

3房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬要有明確的注明，要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有產(chǎn)權(quán)人的姓名。

二.確認(rèn)房款數(shù)額、稅費(fèi)數(shù)額以及支付方式等內(nèi)容

1付款問題需寫明：總價款、首付款、尾款、付款時間、付款條件、付款方式。

2稅費(fèi)：

購房者：契稅、土地出讓金、印花稅(與房主各付一半)

(1)契稅：繳納比例為3%。根據(jù)契稅政策規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

(2)印花稅：交易雙方按交易合同價格的萬分之五繳納(2008年11月1日起個人出售住房免征雙方印花稅)。

賣房者：營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅(與購房者各付一半)

(1)營業(yè)稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

(2)個人所得稅：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，此所得為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，由賣方繳納。

財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*適用稅率=(收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理稅費(fèi))*20%

另外：根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況，還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。

小編提醒：最好根據(jù)自身實(shí)際情況，向相關(guān)專業(yè)人士詳細(xì)咨詢相關(guān)稅費(fèi)的收取情況。

三.確定交房細(xì)節(jié)

1時間要寫明確、精確，不能用含有歧義的詞代替，更不能有“之前”、“之后”等意思模糊的字眼。

2費(fèi)用結(jié)算：物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等。

在購房時一定要核實(shí)是否有費(fèi)用拖欠問題，如果有費(fèi)用拖欠，勇敢在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時交清，如果房主為及時交清相關(guān)拖欠費(fèi)用，所造成的影響要承擔(dān)什么責(zé)任等。

四.明確違約責(zé)任

1設(shè)定具體的違約金。有明確的計(jì)算方式或約定明確的具體金額。

2設(shè)定違約方承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等各種費(fèi)用。

五.補(bǔ)充協(xié)議也要注意

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確、需要進(jìn)一步商議的情況時，要在合同相關(guān)條款后填寫附加條款，將合同中雙方的意見寫明確，以減少后續(xù)階段因意思含混不清而造成的麻煩。

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