提示一慎選抵押房

2015年，韓先生購(gòu)買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過按揭方式購(gòu)得，后抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款。韓先生支付購(gòu)房款后，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至法院，要求對(duì)方支付違約金。

【法官提醒】如果在解除抵押的過程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續(xù)履行。因此購(gòu)買房屋要謹(jǐn)慎購(gòu)買抵押房。如非要購(gòu)買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

提示二防范抵債房

2013年陳老太抵押房產(chǎn)向人借錢，委托萬女士代辦相關(guān)事宜。后陳老太未能償還借款，萬女士將房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認(rèn)為該房存在交易價(jià)格明顯過低等眾多疑點(diǎn)，合同顯失公平，判決撤銷了合同。

【法官提醒】用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當(dāng)借款人無力還款就將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。買房人在遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，需審核出售人的所有權(quán)情況。

提示三巧簽共有房

2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丈夫未征得同意擅自賣房合同無效，后景先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

【法官提醒】夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等處理權(quán)，一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)無效，因此購(gòu)房者買房時(shí)需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣-方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

提示四看清多戶房

2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)將原有全部戶口遷出，否則將支付總價(jià)10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對(duì)方支付違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務(wù)。最終法院支持了該訴求。

【法官提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護(hù)。在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果的方式，來督促賣-方積極履行戶口遷出義務(wù)。

提示五驗(yàn)明學(xué)區(qū)房

2009年馬先生為孩子上學(xué)，通過中介以高于周邊房?jī)r(jià)16%的價(jià)格買了一套“學(xué)區(qū)房”。簽訂合同后，馬先生才得知購(gòu)買的不屬于重點(diǎn)校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價(jià)損失，并退還居間費(fèi)。中介則稱，合同中未約定購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，故不同意訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為因合同未作相關(guān)約定，因此對(duì)馬先生主張差價(jià)損失的請(qǐng)求不予支持，但中介沒有盡到謹(jǐn)慎審查責(zé)任，判決中介退還居間費(fèi)。

【法官提醒】購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買房人，一定要提前向相關(guān)部門核實(shí)相關(guān)政策及入學(xué)指標(biāo)使用情況，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同。

提示六慎選央產(chǎn)房

2015年李先生將一套央產(chǎn)房賣給小何，約定過戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)。后因購(gòu)房指標(biāo)限制，小何花掉一定時(shí)間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗(yàn)中，因房屋未辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)被退回。等李先生走完手續(xù)后，已超過約定過戶時(shí)間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬元。小何則認(rèn)為責(zé)任在李先生。法院認(rèn)定，雙方均有責(zé)任，并結(jié)合具體情節(jié)判令小何償付李先生違約金8000元。

【法官提醒】買方購(gòu)買房屋需了解房屋來源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件。賣-方則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

提示七警惕代理房

2010年旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜。后孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國(guó)后，認(rèn)為房屋成交價(jià)過低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費(fèi)等。法院認(rèn)定孫先生越權(quán)代理，中介有重大過錯(cuò)，趙先生因未審核代理權(quán)限，也負(fù)一定責(zé)任。

【法官提醒】實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代簽合同的現(xiàn)象，遇此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求其提供委托書，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或因房?jī)r(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣房。

提示八慎選在租房

2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償10萬元。法院認(rèn)為，有證據(jù)表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

【法官提醒】不少二手房出售時(shí)處于出租狀態(tài)，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書等材料。

提示九了解拍賣房

2008年一公司倒閉后資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時(shí)因原房屋產(chǎn)權(quán)公司已注銷，故岳先生起訴至法院要求拍賣公司協(xié)助其過戶。

【法官提醒】拍賣房往往涉及債務(wù)問題，可能被多次抵押，購(gòu)買這類房屋有可能面臨債權(quán)人追討。此外還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有無實(shí)際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況。

提示十應(yīng)對(duì)漲價(jià)房

2015年程女士將房屋賣給沈先生，合同履行過程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為對(duì)方是因房?jī)r(jià)大漲不想賣了，故訴至法院要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。

【法官提醒】因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況頻發(fā)，買房人應(yīng)對(duì)通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣-方違約的證據(jù)。

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