購買二手房如何防范風(fēng)險

一、購買二手房應(yīng)使用“資金監(jiān)管”進(jìn)行錢款交接以防資金發(fā)生風(fēng)險

實(shí)踐中會有購房人在出售方完成房屋權(quán)屬交割后拖延支付購房款的情況，不僅有可能為出售人帶來回款風(fēng)險，對于那些需要“賣舊買新”的業(yè)主來說，也有可能延誤購房良機(jī)，甚至出現(xiàn)過不能及時回款致使新購房違約而造成損失的情形出現(xiàn)。律霸網(wǎng)提醒您，購買二手房應(yīng)使用“資金監(jiān)管”進(jìn)行錢款交接，確保房屋權(quán)屬和資金的安全。

二、簽約前需要核實(shí)房屋抵押，查封情況，避免錢房兩失

房屋抵押指業(yè)主用房屋作擔(dān)保向第三方借錢的行為，而房屋被查封是指依法被限制過戶轉(zhuǎn)讓的房屋。現(xiàn)有法律明確規(guī)定，房屋未解除抵押登記前不能辦理過戶手續(xù)，房屋被查封則根本不能上市交易，購買人不了解房屋抵押狀況就支付房款很可能錢房兩失，而對于簽約后至辦理房屋過戶前的一段時間內(nèi)原業(yè)主將房產(chǎn)抵押給他人是無法控制的。律霸網(wǎng)提醒您在簽約后和業(yè)主一起到檔案館查證該房屋是否處于查封、凍結(jié)或抵押狀態(tài)同時，通過“資金監(jiān)管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，賣房才能拿到錢款。

三、簽約應(yīng)明確房屋學(xué)區(qū)劃分、戶籍學(xué)籍狀況，否則可能影響孩子及時就學(xué)

由于學(xué)區(qū)房的特殊屬性和稀缺性，不少家長選擇提前購買學(xué)區(qū)房，市場上也存在部分業(yè)主在孩子未畢業(yè)前就考慮售房，這樣就容易出現(xiàn)學(xué)籍占用的情況。律霸網(wǎng)提醒購房者在購買學(xué)區(qū)房前除了需確保該房在指定學(xué)校的施教區(qū)內(nèi)，還應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、入學(xué)資質(zhì)要求等，認(rèn)真核實(shí)該房是否存在戶籍、學(xué)籍占用情況和占用時間的問題，以推算自己的孩子是否能按時報(bào)名、入學(xué)。

四、非房屋物理瑕疵官方無定義，買房兇宅應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險控制，否則追責(zé)無望

兇宅是指在房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)曾發(fā)生自殺、他殺事件的房屋，如果購房人在不知情的情況下購買，即使在房價上漲的背景下，也可能出現(xiàn)高達(dá)20%的房價貶損，且轉(zhuǎn)售周期較長。據(jù)了解，“兇宅”一般不被法律認(rèn)為物理瑕疵，在簽約業(yè)主一般也不會主動將將此信息告知，因此無力自行核查的購房者往往會在不知情的情況下購買，之后又感到追責(zé)無望。針對此類風(fēng)險，律霸網(wǎng)地產(chǎn)均要求經(jīng)紀(jì)人在客戶簽約前在《兇宅信息庫》內(nèi)做排查，并在合約中約定此信息的披露義務(wù)，購房者應(yīng)監(jiān)督經(jīng)紀(jì)人是否完成了風(fēng)險控制動作，以知曉瑕疵信息。

五、輻射房界定成難題，購房前應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險控制，避免日后糾紛

房屋周邊既存的高壓電力設(shè)備會對所購房屋造成電磁輻射影響，如果輻射值超標(biāo)，則將影響人體健康和房屋投資價值。但是對于所購房屋是否為“輻射房”，購房者往往無力核查或核查成本高昂，此外，輻射檢測的權(quán)威性也存在一定疑慮。購房者應(yīng)在簽約前詳細(xì)咨詢經(jīng)紀(jì)人以了解房屋瑕疵狀況，避免日后出現(xiàn)糾紛。

六、出售房屋必須要共有權(quán)人書面同意，否則所簽合同無效

房屋共有權(quán)人是指多人共同擁有對房屋出租、出售的權(quán)利，合同法規(guī)定，未經(jīng)所有共有權(quán)人同意出售的房屋所簽合同無效，這對于買房人來說，可能到最后不僅買不成房子，時間還耽誤了，房價也漲了。律霸網(wǎng)提醒您在簽約前查看房本“共有權(quán)人”一欄及“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”一欄，同時應(yīng)詢問出售方婚姻狀況以及是否有其他共有情況。經(jīng)前兩步判斷如房屋存在共有權(quán)人，應(yīng)要求所有共有權(quán)人全部到場簽署合同，不能到場則須出售方提供《同意出售證明》等資料。

七、二手房交易應(yīng)合規(guī)繳稅，否則最嚴(yán)重將承擔(dān)刑事責(zé)任

國家規(guī)定：二手房買賣繳稅必須按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額進(jìn)行繳納，任何低于此數(shù)額，且不符合減免稅條件的，均可能是有人偽造稅票或通過其他手段非法逃稅。無合法繳稅記錄對于交易雙方來說，可能面臨最高雙方均承擔(dān)刑事責(zé)任的風(fēng)險。小編提醒您，應(yīng)在交易雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽署完整、合法、有效的房屋買賣合同及相關(guān)文件，確保稅費(fèi)合規(guī)繳納。