買(mǎi)二手房與中介打交道時(shí)要注意的事項(xiàng)有哪些

關(guān)于第一項(xiàng)費(fèi)用收?。?/p>

在實(shí)踐中，中介費(fèi)一般是由買(mǎi)方出的，另這個(gè)中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，最低能砍到1%。在與中介交易的時(shí)候不要一上來(lái)就跟中介砍價(jià)，這樣會(huì)影響中介給你找房的信心，要砍價(jià)一定等到中介找到房子，你覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)雙方可以拍板的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候可以提出中介費(fèi)太高，砍價(jià)。

關(guān)于第二項(xiàng)支付：

在支付的時(shí)候，買(mǎi)方一定要把握主動(dòng)權(quán)，最好是分批支付，原則上第一部分不要超過(guò)50%，最后一筆費(fèi)用用于交樓后，并水、電、煤氣結(jié)清的情況下在支付。為何要分批給，因中國(guó)中介的極度缺乏誠(chéng)信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶(hù)不可靠，所以出現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會(huì)主動(dòng)要求先交齊中介費(fèi)，但是一般情況下，只要你中介費(fèi)一交完，中介對(duì)你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動(dòng)權(quán)全在中介。

關(guān)于第三按揭公司的選擇：一般中介公司會(huì)強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，比如律霸網(wǎng)就要求客戶(hù)用**安捷按揭公司、滿(mǎn)*紅要求客戶(hù)用億達(dá)按揭公司，且美其名曰為保障安全。為何但找指定按揭公司，原因如下：第一個(gè)別中介業(yè)務(wù)員可以提成，第二按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過(guò)戶(hù)回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來(lái)的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽(tīng)話，讓你什么時(shí)候交中介費(fèi)，你就要什么時(shí)候給，這是中介的最后的王牌。如果你另找按揭公司，就價(jià)格來(lái)說(shuō)會(huì)很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒(méi)有任何把柄，中介就不會(huì)讓你在沒(méi)有完成工作的前提下支付中介費(fèi)。

關(guān)于第四定金合同：合同一定要寫(xiě)清楚約定的事項(xiàng)和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣(mài)。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時(shí)候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過(guò)了這個(gè)時(shí)間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說(shuō)，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過(guò)戶(hù)，防止一房二賣(mài)的情況。

關(guān)于第五買(mǎi)賣(mài)合同：需要提醒兩點(diǎn)，第一，中介合同是中介公司范本，并非國(guó)家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的最后，有一個(gè)其他約定的空白處，這個(gè)地方，買(mǎi)賣(mài)雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項(xiàng)事宜，包括合同中沒(méi)有的條款，在這另行約定。第二點(diǎn)，合同的內(nèi)容，要把握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如物業(yè)名稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)、買(mǎi)方付款方式及時(shí)間、賣(mài)方配合的義務(wù)(過(guò)戶(hù)時(shí)需賣(mài)方提供提供，不提供或提供不全算違約)

關(guān)于第六與中介簽訂的合同：在簽定金合同的時(shí)候，中介就會(huì)要求簽一份中介費(fèi)協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶(hù)業(yè)主的中介費(fèi)的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時(shí)間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費(fèi)、非因買(mǎi)賣(mài)雙方的原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)不成的，中介費(fèi)怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買(mǎi)賣(mài)和合同當(dāng)天就一次性給付完中介費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題也不大，因?yàn)檫t延交付中介費(fèi)，最多按照千分之五的收違約金。

關(guān)于第七他項(xiàng)權(quán)利證明：這一步有個(gè)重要問(wèn)題是，墊錢(qián)贖契的過(guò)程。買(mǎi)個(gè)二手房，很可能原業(yè)主沒(méi)還完銀行貸款，房產(chǎn)還在抵押狀態(tài)，無(wú)法過(guò)戶(hù)，一般是業(yè)主會(huì)要求買(mǎi)家先支付一部分購(gòu)房款來(lái)清償按揭銀行的貸款，也就是先贖回樓房，解壓房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候買(mǎi)家最擔(dān)心的階段，擔(dān)心內(nèi)容包括但不限于：賣(mài)方拿錢(qián)不贖樓怎么辦?剛贖了樓被法院查封了怎么辦?房產(chǎn)證解壓了業(yè)主與別人辦理過(guò)戶(hù)了怎么辦等等。建議采取的辦法是：合同約定專(zhuān)款專(zhuān)用，否則賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，款項(xiàng)只能打到賣(mài)方的貸款銀行卡上。在打款前，查冊(cè)，看看賣(mài)方的房產(chǎn)是否存在法院查封的情況。最后，也是最關(guān)鍵的：涂戶(hù)、過(guò)戶(hù)、入押一定要一起辦理，除了放心之外同時(shí)也節(jié)約時(shí)間。因?yàn)橥夸N(xiāo)過(guò)后，房管所把房產(chǎn)證的抵押字樣涂抹掉了，這個(gè)時(shí)候，賣(mài)方就可以過(guò)了網(wǎng)簽時(shí)效后，任意和他人交易并過(guò)戶(hù)了。房子以登記為算，就算我比你早簽合同，但是，你比我先過(guò)戶(hù)，房子也是你的。在過(guò)戶(hù)后，入押之前，賣(mài)方是最擔(dān)心的階段，擔(dān)心買(mǎi)房不去做抵押，銀行就無(wú)法放款，同時(shí)這三個(gè)事項(xiàng)分開(kāi)辦理各有各的受理期限，如果能一起辦是最好不過(guò)的，另外提醒買(mǎi)家在約定要求中介過(guò)戶(hù)前，一定要保管賣(mài)方的房產(chǎn)證，次舉在于防止中介和賣(mài)方串通，一房二賣(mài)。

關(guān)于第八項(xiàng)夫妻公共財(cái)產(chǎn)：有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個(gè)人的名字，但實(shí)際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個(gè)同意出售房產(chǎn)的同意書(shū)，即便簽合同的時(shí)候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時(shí)候拿到配偶的同意書(shū)當(dāng)然是最穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無(wú)效。

最后誠(chéng)意提醒各位，對(duì)于小老百姓，也許一輩子就買(mǎi)一套房子，所以買(mǎi)房是大事，重要的事情不要口頭約定，白紙黑子簽字蓋章。特別對(duì)待房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們會(huì)一步步剝奪我們的主動(dòng)權(quán)，最后，讓我們變成一只羊，被牽著做事，所以必須爭(zhēng)取主動(dòng)，任何約定要寫(xiě)入合同。

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