【案例】

準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的王-小姐，最近被房子的真實(shí)“年齡”搞昏了頭?！拔蚁嘀幸惶锥址?，房東說(shuō)房子是1998年建的，但我看房產(chǎn)證上的日期卻是1999年5月，土地使用權(quán)證上顯示的土地截止日期則是2060年5月20日。房子到底是哪年的啊?我是不是被騙了?”王-小姐非常疑惑，這房子到底“芳齡”幾許?二手房的房齡關(guān)系到貸款、今后的再次轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，弄不清楚肯定不行。

【陷阱】

房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證都無(wú)法準(zhǔn)確反映房屋的建造年限。

①房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房，可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次，房證體現(xiàn)的是最后下房證的時(shí)間，最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。

②土地使用權(quán)證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋是于1990年5月20日取得土地使用權(quán)的，但建樓和拿地并非同一時(shí)期，開(kāi)發(fā)商拿到地后并不能立刻開(kāi)工，加上工期和銷(xiāo)售，拿地的時(shí)間和房子建成的時(shí)間最多可以相差10年。

二手房的真實(shí)年限該怎樣進(jìn)行判斷?

據(jù)專(zhuān)家介紹，辨別二手房的真實(shí)“年齡”，有幾個(gè)簡(jiǎn)單的方法：

(一)到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔。無(wú)論是單位建的房子還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門(mén)登記，那是最準(zhǔn)確的房齡;還有一個(gè)較為簡(jiǎn)單的辦法，是向附近的老住戶(hù)打聽(tīng)，他們對(duì)房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個(gè)辦法要有效得多;

(二)屋內(nèi)如果新近裝飾過(guò)，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊;

(三)查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位房則時(shí)間更長(zhǎng)，最少前推兩三年時(shí)間。此點(diǎn)適用于轉(zhuǎn)手的二手房。

【保障】

為了避免房齡“陷阱”，購(gòu)房者還可在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。