一、國有土地使用證出讓的方式包括哪些?

國有土地使用權(quán)通過訂立合同的方式出讓，訂立合同的具體方式包括拍賣、招標和協(xié)議等。

1.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方通過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達成一致而出讓土地使用權(quán)的行為。具體而言，須由擬使用土地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后，再由雙方協(xié)商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件等。

2.招標出讓

招標出讓國有土地使用權(quán)是指通過招標、投標和定標的競爭程序出讓國有土地使用權(quán)的方式。具體而言，招標出讓是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的人以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地的使用權(quán)，出讓方選擇出價和條件最優(yōu)者與之簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并向其出讓土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)招標出讓的程序需要經(jīng)過以下幾個階段，即招標、投標、定標、簽約、履約。

3.拍賣出讓

拍賣出讓是出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方并與之簽訂合同、向其出讓國有土地使用權(quán)。拍賣出讓是按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人，一般適用于商業(yè)用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設(shè)施用地。

拍賣出讓土地使用權(quán)的程序為拍賣委托、拍賣公告與察看、拍賣實施、履約。

二、土地使用權(quán)出讓的基本特征是什么?

(1)土地使用權(quán)出讓的標的物是國有土地，而不是集體所有的土地;

(2)土地使用權(quán)出讓是基于國有土地所有者代表的出讓行為的原始取得，而不是基于土地使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓行為的傳來取得;

(3)土地使用權(quán)出讓是以支付出讓金為對價的有償取得，而不是通過行政劃撥的無償取得;

(4)土地使用權(quán)的存續(xù)有一定期限;

(5)土地使用權(quán)出讓是政府為一方當事人的設(shè)權(quán)行為，因而土地使用權(quán)負有基于公共利益、公共政策的特殊義務(wù)，凸顯了土地使用權(quán)出讓行為暨制度的經(jīng)濟法屬性。

土地使用權(quán)在經(jīng)過政府機關(guān)進行出讓之后，受讓人一方是可以將其進行轉(zhuǎn)讓或者是出租的，此時，轉(zhuǎn)讓方或者是出租方就不再是政府機關(guān)了，但是需要注意的，就算是對土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓和出租的，也不影響國家繼續(xù)享有對土地的所有權(quán)。

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