二、二手房買賣交易流程是怎樣的

根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓約定按照下列程序辦理，(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

二手房買賣風(fēng)險提示

1、確保房源可出售性和真實性，從源頭上保障求購方的交易安全。

風(fēng)險提示：求購方在交易前一定要查看房產(chǎn)證原件，避免“假房東”詐騙。

2、專業(yè)的估價及合理的掛牌價，可以縮短成交周期。

風(fēng)險提示：掛牌價過高，信息冷藏?zé)o人問津，交易周期拉長。

3、風(fēng)險提示：防止不法中介所擬定的“獨家委托”、“限時委托”陷阱，看清委托期限及委托條件。

4、房地產(chǎn)交易中心強制規(guī)定，進一步確保房源的可出售性和真實性。

風(fēng)險提示：無備案登記不允許過戶，登記備案之日起15天內(nèi)方能進行交易過戶。

5、確認客戶的真實身份，從源頭上保障出售方的交易安全。

風(fēng)險提示：警惕不法分子以看房的名義上門實施盜竊和搶劫等犯罪行為。

6、經(jīng)紀人明確求購方真實的購房預(yù)算及購房條件，有針對性的尋找匹配房源。

風(fēng)險提示：購房目標不明確，經(jīng)紀人匹配的房源命中率降低，反復(fù)看房所造成的時間精力浪費。

7、求購方與居間方(中介方)的書面委托協(xié)議，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，居間方以此協(xié)議為求購方尋求所需房源并帶領(lǐng)其看房。

風(fēng)險提示：居間方可憑此協(xié)議和看房確認書追究不誠信的“跳中介”行為，賠償金額為居間協(xié)議上的約定金額或房價款的1%。

8、根據(jù)價格、面積、房型、樓層、地段、周邊等因素對出售方及求購方的信息進行優(yōu)化的搭配。

風(fēng)險提示：對經(jīng)紀人推薦的超低價、一次性付款、房東全權(quán)委托、法院拍賣等“問題房”一定要特別當(dāng)心。

9、求購方對經(jīng)紀人匹配吻合的房源進行實地查看。

風(fēng)險提示：警惕不法分子以房東的名義在看房的過程中實施搶劫等犯罪行為。求購方如為女性，盡量避免單獨前往。

10、求購方對所看的房源滿意而提出的購房請求所支付的誠意金，包括但不限于價格、付款方式及時間、家電家具的贈送或折價、維修基金及其它費用的結(jié)算等尚未達成一致的條款而簽訂的協(xié)議。

風(fēng)險提示：此意向條款如出售方不同意，則意向金無息退還給求購方;如出售方同意簽收，則意向金自動轉(zhuǎn)為定金，定金罰則生效。此時如求購方反悔不再以此條件購買，出售方?jīng)]收其交付的定金。

11、出售方在包括但不限于價格、付款方式及時間、家電家具的贈送或折價、維修基金及其它費用的條款上同意了求購方的購房請求而簽定的協(xié)議。

風(fēng)險提示：出售方如不同意簽收此意向，則意向金無息退還給求購方;如同意簽收，則意向金自動轉(zhuǎn)為定金，定金罰則生效。此時出售方反悔不再以此條件出售，應(yīng)雙倍返還定金。

12、求購方公積金及商業(yè)貸款的資料初審，避免貸款因明顯的因素未能審批在簽定完《房地產(chǎn)買賣合同》所造成違約。

風(fēng)險提示：簽定《房地產(chǎn)買賣合同》之前違約金為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》上約定支付的定金，簽定《房地產(chǎn)買賣合同》之后違約金為《房地產(chǎn)買賣合同》上約定的違約金，一般為房價款的20%。

13、買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)以書面合同的形式約定下來，雙方對等的遵守和約束。

風(fēng)險提示：房屋權(quán)屬、付款方式、付款時間、交付標準、違約條款、爭議的解決方式等相應(yīng)條款應(yīng)特別留意。在簽約之前建議去交易中心做全面的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看其有無查封等隱患。如出售方還未還清貸款，首付款應(yīng)在中介公司的陪同下用于還貸。

14、買賣雙方其中一方或兩方均為境外人士時或其它需要公證的情形時買賣合同需要公證。

風(fēng)險提示:此類買賣合同公證后方為生效。公證費用原則上誰引發(fā)誰承擔(dān)，如雙方均為引發(fā)方則雙方共同分攤。

15、求購方在有貸款需求時申請商業(yè)貸款或公積金貸款。

風(fēng)險提示：貸款最高額度以房價款的貸款比列與銀行評估價的貸款比列兩者間的低值為最高上限。如房價款為100萬元，銀行評估價為96萬元，貸款比列為70%，此時的貸款額應(yīng)為67.2萬元而不是70萬元。

16、銀行對求購方的貸款申請做出初步審核。

風(fēng)險提示：貸款所提供的材料一定要符合銀行的要求，貸款人的資信成為其重要的審核標準之一。

17、銀行在復(fù)審?fù)ㄟ^后與求購方簽定的貸款合同，并明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

風(fēng)險提示：簽定貸款合同時選擇的還款方式一定要符合自身條件，避免今后不能按時還款影響資信。銀行在交易中心過戶后見他項權(quán)證后放款，放款應(yīng)為出售方的專用帳號，警惕放款在中介公司或者其它帳號上的違規(guī)行為。

18、申請還款。提前還貸是需要預(yù)約的，申請還款要準備好還款所需材料。

風(fēng)險提示：銀行對于還貸預(yù)約時間的限制有所不同，還貸完畢后取出他項權(quán)證，方能去交易中心注銷抵押。

19、出售方還清貸款后，去交易中心抵押登記注銷后7個工作日內(nèi)，方能進行權(quán)利轉(zhuǎn)移(過戶)。

風(fēng)險提示：抵押注銷后應(yīng)及時去交易中心過戶，盡快的收回房款，以免節(jié)外生枝，例如實施新的稅費政策而導(dǎo)致更多稅費支出。

20、求購方向出售方除尾款外支付的第三筆款項。

風(fēng)險提示：支付余款前要確認出售方的抵押是否注銷，否則無法過戶。

21、去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，并繳納相應(yīng)稅費。

風(fēng)險提示：收件收據(jù)是領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的合法憑據(jù)，此時房屋已過戶給求購方，但尾款還未收回，風(fēng)險無疑在出售方，因此收件收據(jù)最好交由中介公司或者銀行代為保管。

22、自送件之日起20個工作日后領(lǐng)取新產(chǎn)證以及抵押憑證他項權(quán)利證明，此證交付銀行后方能放貸。

風(fēng)險提示：收件收據(jù)保管人代為領(lǐng)取新產(chǎn)證，待購方支付尾款辦理好交房手續(xù)后交付給求購方，保障出售方順利回收尾款。

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