一、二手房簽約常見(jiàn)的霸王條款

(一)居間不成功仍然可以收取報(bào)酬

“因可歸責(zé)于買(mǎi)受方的原因?qū)е?a href='http://m.shkps.cn/contract/42.html' target='_blank' data-horse>買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒(méi)收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償”

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是中介公司無(wú)論是否促成合同成立，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，這顯然違反了公平原則，加重了買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任，因此是無(wú)效的。

法律相關(guān)規(guī)定：因?yàn)?a href='http://m.shkps.cn/contract/31.html' target='_blank' data-horse>居間合同要求居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

(二)剝奪售房者的中介選擇權(quán)

“委托期限屆滿(mǎn)后兩個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是售房者只要和中介簽訂協(xié)議，就不能選擇其他方式或者選擇其他中介交易。

法律相關(guān)規(guī)定：我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。

(三)中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買(mǎi)方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金”

解讀：賣(mài)方與買(mǎi)方成交，并不是利用原來(lái)中介公司提供的信息、條件和機(jī)會(huì)，而是通過(guò)其他中介公司的居間活動(dòng)完成的，買(mǎi)賣(mài)雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易要支付違約金。

(四)中介沒(méi)收定金權(quán)利

“賣(mài)方收到定金后，中途不得借故中止賣(mài)房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金;買(mǎi)方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣(mài)方的定金不予退還，由賣(mài)方與中介方平均分享。”

解讀：這一條款通常出現(xiàn)在賣(mài)方、買(mǎi)方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢(shì)地位，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒(méi)收定金的法定權(quán)利

法律依據(jù)：根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報(bào)酬，只能收取從事居間活動(dòng)的一些必要費(fèi)用，如交通費(fèi)、人工費(fèi)、電話(huà)費(fèi)。

(五)其他常見(jiàn)霸王條款

1、賣(mài)方必須同意獨(dú)家委托該中介公司、將房屋鑰匙交由其保管、并授權(quán)其代為收取買(mǎi)方客戶(hù)購(gòu)房定金。而這三項(xiàng)對(duì)賣(mài)方而言，都是高風(fēng)險(xiǎn)的委托。

2、中介找到買(mǎi)受方之后，賣(mài)方必須在其通知的時(shí)間內(nèi)簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。但房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同條款復(fù)雜而冗長(zhǎng)，不是該《限時(shí)出售定金收付書(shū)》上簡(jiǎn)單描述的房屋總價(jià)及首期款、貸款金額這三項(xiàng)約定就能囊括的。一旦賣(mài)方因其他條款不能與買(mǎi)受方達(dá)成一致而拒絕簽約，就會(huì)存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

3、賣(mài)方需承擔(dān)“史無(wú)前例”的超高違約責(zé)任。

二、霸王條款并不一定是無(wú)效的

居間合同這種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的合同中如何平衡“意思自治”與“霸王條款”的關(guān)系?！鞍酝鯒l款”的認(rèn)定需要謹(jǐn)慎，尤其在居間合同這種具有相當(dāng)特殊性與專(zhuān)業(yè)性的合同中。法律的目的是為了保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全與交易秩序。居間合同中違約金條款有時(shí)為確認(rèn)書(shū)的主要內(nèi)容，在雙方簽訂居間合同時(shí)，買(mǎi)房人對(duì)該條款的內(nèi)容及法律后果是明知的，且不違反法律規(guī)定，因此此類(lèi)條款合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。北京曾經(jīng)有一起“跳單”案件，法院試圖讓條款不“霸王”，適當(dāng)平衡好“意思自治”與“霸王條款”之間的關(guān)系。法院并沒(méi)有判定無(wú)效，而是判決了主張的違約金的一般作為平衡。

三、合同中有霸王條款合同無(wú)效還是條款無(wú)效

視情況而定，如果該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對(duì)方責(zé)任，排除或加重對(duì)方責(zé)任的情形，該條款無(wú)效不影響合同其它條款的前提下，條款無(wú)效;若影響其它條款效力，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。

購(gòu)房者在買(mǎi)二手房時(shí)一定要選擇一家信譽(yù)好的資質(zhì)靠譜的中介，對(duì)于中介要求簽訂的任何文書(shū)都要仔細(xì)閱讀，不能盲目相信中介完全按照中介指引簽訂合同。對(duì)于合同中出現(xiàn)霸王條款為了以后麻煩可以直接拒絕簽訂。