【二手房買賣合同】二手房買賣合同糾紛怎么解決

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在二手房買賣中如有關(guān)于合同的內(nèi)容，就可以根據(jù)一百零七條的規(guī)定，約定違約金，如果有關(guān)于房屋質(zhì)量的問題，可以根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定》來尋求解決方案。

案例：2005年4月22日，A經(jīng)過第三人C房產(chǎn)中介公司居間介紹，A與B、C簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(以下簡稱居間協(xié)議)，即經(jīng)C居間介紹，A購買B的房屋一套。該居間協(xié)議約定：A為表示購買誠意應(yīng)支付意向金人民幣五萬元整然后A在簽訂協(xié)議后兩日內(nèi)向被告補足定金人民幣十萬元整。B同意A提出的購買條件后，上述意向金作為定金與A補足的定金合計十萬元由第三人C轉(zhuǎn)交B，并且A、B應(yīng)在居間協(xié)議生效后的十五個工作日內(nèi)至第三人處簽訂房地產(chǎn)買賣合同。

2005年4月23日，B在同意A的購房條件的情況下接受了A支付的全部定金共計人民幣十萬元整并托管于第三人C處。2005年4月30日，A與B在進(jìn)一步明確購房條件后約定在第三人處簽訂房屋買賣合同。但A在買賣合同上簽字蓋章后，B因顧及到即將推出的房屋交易新政策會影響交易帶來的利益，故僅在合同上蓋章卻不肯簽字導(dǎo)致當(dāng)日該合同未能簽成。2005年5月12日，A擔(dān)心在自己不在場的情況下由B單獨簽署合同對自己不利并且無法接受B的房屋過戶條件，于是到C處將合同最后一頁的簽字頁打叉作廢。2005年4月30日到2005年5月18日，B都以A無支付能力為由造成雙方無法成功簽約。2005年5月20日，B委托律師向A發(fā)出律師函，單方通知解除居間協(xié)議并將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。A收到B委托律師發(fā)來的律師函后亦委托律師對B提起了訴訟，要求B雙倍返還定金并解除合同以及承擔(dān)訴訟費用。

本案的爭議焦點是：A、B未能按期簽訂房屋買賣合同，且B不肯簽訂合同的理由是認(rèn)為A沒有支付能力，B是否有權(quán)要求A在買賣合同未成立的情況下要求A先行支付房款;A是否有權(quán)要求B雙倍返還定金并解除合同。

一、被告B是否有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，要求原告A先行支付房款?

首先，我們從A與B簽訂的居間合同談起。2005年4月23日，A經(jīng)本案第三人C居間介紹與B簽訂了居間協(xié)議，該居間協(xié)議中還包括了A與B之間的房屋訂購協(xié)議，因為在此居間協(xié)議中列明了房屋的購買條款，并約定了雙方簽訂房屋購買合同的期限等具體的條款，所以該居間協(xié)議既包括了居間的條款亦包含了房屋訂購協(xié)議的條款，在法理上屬于混合合同，而該房屋訂購協(xié)議在法理上屬于預(yù)約合同。此預(yù)約合同是以A與B雙方在指定的期限內(nèi)去約定的地點簽署本合同即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱房屋買賣合同)為履行內(nèi)容的合同。而將要簽署的合同在法理上屬于本合同。根據(jù)民法理論，兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同，將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)，約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到本案中居間合同中的訂購協(xié)議的目的在于確定雙方去簽署購房合同的義務(wù)，購房合同則是對購房行為的直接確認(rèn)。也就是說，訂購協(xié)議約定的是雙方在約定的將來時間簽署本合同的義務(wù)，只要雙方到期前來簽署，就已經(jīng)正確地履行了訂購協(xié)議約定的義務(wù)。在本案的房屋訂購的合同中，原告A已向被告B支付了10萬元定金，該定金的作用是擔(dān)保原告A履行房屋訂購協(xié)議的，被告B接受原告A的定金即表示A與B雙方就購房條款達(dá)成合意，若A不履行房屋訂購協(xié)議拒不簽署房屋買賣合同，B可以沒收A的定金。而該定金性質(zhì)在法理上則屬于立約定金。在本案例中，A已如約于2005年4月30日前去第三人處簽署房屋買賣合同，A已履行了訂購協(xié)議的義務(wù)，而B，由于擔(dān)心政策的變化，只肯在簽字頁上蓋章而不肯簽字，導(dǎo)致當(dāng)日合同未能簽成。

其次，B多次聲稱擔(dān)心A沒有履約能力，不能支付房款，要求A先一次性支付房款90萬元再與之簽約，以此行使其不安抗辯權(quán)。而在這樣的情況下，B是否有權(quán)行使不安抗辯權(quán)呢?我們認(rèn)為，B是無權(quán)行使不安抗辯權(quán)的。B混淆了預(yù)約合同與本合同的區(qū)別，即本案中B混淆了房屋訂購協(xié)議與房屋買賣合同之間的區(qū)別。在房屋買賣合同未成立前，A與B雙方依據(jù)房屋訂購合同須履行的義務(wù)是簽署房屋買賣合同而不是支付房款或交付房屋。只有在房屋買賣合同簽訂之后，雙方的合同義務(wù)才是支付房款或交付房屋。行使不安抗辯權(quán)的依據(jù)是要由有效的合同關(guān)系成立，而由于B的原因?qū)е庐?dāng)日合同未能簽成，雙方之間根本沒有合同關(guān)系成立，也就沒有B行使不安抗辯權(quán)的依據(jù)，B更不能依據(jù)沒有成立的合同要求A履行支付房款的義務(wù)。所以，B要求A先行支付房款，以此來行使不安抗辯權(quán)的行為是沒有法律依據(jù)的，不應(yīng)得到支持，同時B還應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

二、A主張解除合同并主張雙倍返還定金的法律依據(jù)。

在本案中，A與B雙方唯一成功簽訂的合同只有包含了房屋訂購條款的《居間協(xié)議》，根據(jù)該協(xié)議中房屋訂購條款的規(guī)定以及A支付定金、B收受定金的事實，A與B需要履行的訂購協(xié)議的內(nèi)容即為雙方需在約定的時間到約定的地點簽署房屋買賣合同。原告A已按約定履行了訂購協(xié)議的簽約義務(wù)，但因為B的原因合同無法簽訂，B未履行簽約的義務(wù)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第一百一十五條當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的乙方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的乙方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在本案中，B拒絕訂立主合同，所以A有權(quán)向B主張雙倍返還定金。

在約定的簽約期限內(nèi)，B一直以A沒有支付能力為由不履行簽約義務(wù)，也不肯將委托書原件或復(fù)印件提供給第三人和A，在簽約期限屆滿的次日向A發(fā)出要求簽約的告知函，同時又在發(fā)出告知函后將房屋轉(zhuǎn)讓給案外的第三人并向A發(fā)出解除合同的律師函。B在此以自己的行為表示其將不再履行簽約的義務(wù)，致使雙方的預(yù)約合同目的不能實現(xiàn)，A當(dāng)然可以行使合同解除權(quán)要求解除居間合同，并在解除合同之前追究B的違約責(zé)任。

綜上所述，當(dāng)事人通過房產(chǎn)中介公司居間簽訂的二手房買賣合同多屬既有居間條款又有房屋訂購條款的混合合同。當(dāng)事人一定要分清所簽署的合同的性質(zhì)以及在合同簽訂之后自身所處的法律地位、承擔(dān)的義務(wù)和取得的權(quán)利。以免作出侵犯合同相對人權(quán)利的違約行為帶來不必要的麻煩和損失。如果你還有其他的問題，可以在線咨詢律霸。我們有專業(yè)的律師為你提供服務(wù)。