一、應該怎么核查二手房屋的產(chǎn)權

(一)仔細查看賣房者提供的證件和資料

大家都知道買房時要看賣方的身份證、房屋所有權證、土地使用權證以及其他證件。但是，某些情況下賣房者還應該具有一些其他資料，例如出賣共有房屋需提供共有人同意出售該房屋的書面意見;房屋已簽訂出租協(xié)議的應由房屋出租人出具放棄優(yōu)先購買權的書面聲明;房屋沒有抵押權的，提供抵押權人同意其轉讓該房地產(chǎn)的書面意見。

(二)主動去房產(chǎn)管理部門查詢二手房的產(chǎn)權狀況

在這里要提醒購房者，一般只有業(yè)主和律師才可以去土地管理部門查詢房屋產(chǎn)權，一般房產(chǎn)管理部門或者國土局會接受律師的查詢。因此，如果購房者需查實產(chǎn)權狀況，可以委托律師代理查詢。

(三)留意查詢房產(chǎn)是否有債務負擔

購房者還要看該房屋是否有債務負擔，或者權利有瑕疵，如抵押貸款合同的還款期、利率、本息。房屋租賃協(xié)議中的租金、租期等問題。

二、二手房過戶要注意什么

1、確認產(chǎn)權的可靠度

大家在買二手房上的時候首先要注意的事情就是產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人。此外，搞清楚房產(chǎn)的產(chǎn)權情況，是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;產(chǎn)權證上登記的面積與實際面積是否一致;在買房的時候一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。

2、考察原單位是否允許轉賣

如果是以標準價購買的公房，在出讓的時候是否已經(jīng)將手續(xù)全部辦好，是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;一般來說，如果是軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房，需要得到原單位蓋章后才能出讓。

3、查看是否有私搭私建部分

大家要注意屋頂?shù)钠脚_、走廊是否存在著私搭違建部分被占用;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;房屋的內(nèi)、外部結構是否做過改動，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;陽臺如果是封閉的要問清楚是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

4、確認房屋的準確面積

包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積。一般來說，在產(chǎn)權證上標注的是建筑面積，最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積。

三、二手房交接交接些什么

1、結清水表賬單

大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。建議買房在交房前要詢問賣房是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打相關機構查詢該房產(chǎn)已往的水費欠繳情況。

2、告知電表狀況

在交房時建議買房者親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結清該電表的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時買房可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可到房屋所在地的區(qū)有線電視公司辦理過戶手續(xù)。

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