《羅永源律師法制論壇》以法說(shuō)案(四)

農(nóng) 村 土 地

征 收 與 補(bǔ) 償

網(wǎng)友問：

羅律師，最近有一個(gè)商人來(lái)我們村征占土地，說(shuō)是要在我們這里建一個(gè)旅游公司，我也跟其他村民一樣，與他簽了土地買賣合同，村支書也在合同上簽了名，村委會(huì)也在合同上蓋了章，不知道這個(gè)合同有沒有法律效力?又不知道有多少種補(bǔ)償?各種補(bǔ)償是什么意思?補(bǔ)償費(fèi)怎樣分配?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如何?不知道我是否吃虧了，想請(qǐng)羅律師幫我解釋一下。

羅永源律師答：

網(wǎng)友你好!

你問的第一個(gè)問題是：你與開發(fā)商簽訂的土地買賣合同，有沒有法律效力?

回答如下：

土地征收的主體是國(guó)家。土地征收的程序大致是，由需要用地的單位，向當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T提出用地申請(qǐng)，經(jīng)上級(jí)土地主管部門審查批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)一征收。其他任何單位和個(gè)人，都沒有向農(nóng)民征收土地的權(quán)利。不論是村民個(gè)人，或者是村民委員會(huì)，未經(jīng)國(guó)家土地主管部門的批準(zhǔn)，私自買賣土地，都是違法的。違法行為簽訂的合同，是沒有法律效力的，也是沒有法律保障的。

你與開發(fā)商私自簽訂的土地買賣合同，盡管村黨支部書記簽了字，村民委員會(huì)蓋了章，但由于該合同違反了國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，因此，該合同是沒有法律效力的，是不受法律保護(hù)的。

你問的第二個(gè)問題是：土地征收補(bǔ)償費(fèi)有多少種?

回答如下：

土地征收補(bǔ)償費(fèi)有四個(gè)方面：

一是土地補(bǔ)償費(fèi);

二是多余勞動(dòng)力安置費(fèi);

三是青苗(即農(nóng)作物)補(bǔ)償費(fèi);

四是地上附著物(如該被征收土地上的建筑設(shè)施等)的補(bǔ)償費(fèi)。

你問的第三個(gè)問題是：各種補(bǔ)償費(fèi)是什么意思?

回答如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)，是因國(guó)家征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地后，造成該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織失去了賴以生存的生產(chǎn)資料，而給予農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

多余勞動(dòng)力安置費(fèi)，也就是我們通常所說(shuō)的安家費(fèi)。是因國(guó)家征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地必然減少，不幸中就造成了該被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，產(chǎn)生了多余的勞動(dòng)力(即土地減少后，人口不幸中相對(duì)增加)，因而給予這些多余勞動(dòng)力生活上安置的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

青苗補(bǔ)償費(fèi)，是因國(guó)家征收土地后，造成該被征收土地的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營(yíng)者，在該被征收土地上的青苗損失，而給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，是因國(guó)家征收土地后，造成該被征收土地附著物的所有人，在該被征收土地上的附著物的損失，而給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

你問的第四個(gè)問題是：土地征收補(bǔ)償費(fèi)如何分配?

回答如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)，是補(bǔ)償給被征收土地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，因此，該集體經(jīng)濟(jì)組織中的每一個(gè)成員，都有權(quán)利參與享受與分配。

多余勞動(dòng)力安置費(fèi)，是用于安置多余勞動(dòng)力個(gè)人的生活補(bǔ)償?shù)?，若該多余勞?dòng)力需要安置，其安置費(fèi)則發(fā)給被征收土地的集體經(jīng)濟(jì)組織，或者發(fā)給負(fù)責(zé)安置該多余勞動(dòng)力的有關(guān)單位。若該多余勞動(dòng)力不需要安置，其安置補(bǔ)償費(fèi)則直接發(fā)給該多余勞動(dòng)力個(gè)人。

青苗補(bǔ)償費(fèi)，是補(bǔ)償給該被征收土地的農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營(yíng)者個(gè)人的;

地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，是補(bǔ)償給該土地上附著物的所有者個(gè)人的。

你問的第五個(gè)問題是：土地征收的各種補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何?

回答如下：

土地補(bǔ)償費(fèi)和多余勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地管理法有明確規(guī)定。

比如耕地的征收補(bǔ)償費(fèi)，是按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍補(bǔ)償;

多余勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)，是依照需安置人口，按照該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍補(bǔ)償，最高每公頃不得超過該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍;

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)總和，不得超過該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地區(qū)的具體情況自定。司法實(shí)踐中一般是按照實(shí)際損失來(lái)補(bǔ)償。

以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，隨著人們生活水平的不斷提高，可適當(dāng)調(diào)整。

農(nóng)村私自買賣土地，常常存在著一些掌握著農(nóng)村生殺之權(quán)的人員，上通下達(dá)，相互溝通，肆意壓低土地買賣價(jià)格，坑害老百姓，從中中飽私囊的現(xiàn)象，可憎可惡。