欄目關注：房屋未過戶買賣協(xié)議有效嗎?小產(chǎn)權房能買嗎?合同有效嗎?農(nóng)村房屋宅基地可以買賣嗎?

房產(chǎn)律師靳雙權為您解答：

案情簡介：遺產(chǎn)房屋拆遷引糾紛

南寧市原新陽路×號房屋為五原告共同繼承盧××遺產(chǎn)所得，1994年被列入新陽路舊區(qū)拆遷改建范圍。原拆遷人南寧市江南房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該舊區(qū)改建項目，由于五原告與原拆遷人對該房屋拆遷補償安置問題無法達成協(xié)議，經(jīng)原拆遷人申請，原南寧市建設局于1997年6月作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，對五原告非住宅商鋪的補償安置維持了原拆遷人提出的安排在新建商住樓一層商場東側(cè)1號商鋪的方案，雙方對裁決均無異議。原拆遷人于1997年9月將該舊區(qū)改建項目轉(zhuǎn)讓給本案一審被告房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司接手后，發(fā)現(xiàn)原設計改建的商住樓和住宅樓與南寧市第一職業(yè)高中南門通道用地存在沖突，未設計人防地下室。經(jīng)南寧市政府相關部門批準，房地產(chǎn)公司對商住樓和住宅樓的總體平面規(guī)劃作了調(diào)整并修改了設計圖，商住樓和住宅樓均增設了地下室，由此造成了房屋拆遷裁決確定補償安置給五原告的商鋪位置雖未變動，但因該商鋪位于通往商住樓地下室出入口3米寬的通道斜坡拐角處，一層商場地面與通道地面落差約1米而無法在原定東側(cè)1號處開設門面的情形。商住樓一層商場于2000年1月開始交付使用，由于五原告不同意接受房地產(chǎn)公司交付該處鋪位，亦不接受房地產(chǎn)公司在裙樓中另行補償安置商鋪的建議，在雙方協(xié)商不成的情況下，五原告曾提起行政訴訟將南寧市建委訴至法院，但被法院駁回起訴。后五原告對房地產(chǎn)公司提起了本案民事訴訟。

審理結果：法院駁回原告訴訟請求

一審法院認為：就原、被告之間的糾紛，原南寧市建設局已作出裁決，且裁決書已發(fā)生法律效力?，F(xiàn)原、被告就裁決書中裁決安置的鋪面、雜物房交付問題及鋪面的位置發(fā)生爭議，應申請行政部門解決，而不能通過民事訴訟程序處理，原告的訴訟請求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，遂裁定駁回五原告的起訴。

律師說法：如何解決房屋拆遷糾紛

1、本案雙方當事人因房屋拆遷所引發(fā)的補償糾紛，已有生效的行政裁決書明確雙方的權利義務關系，目前只是如何履行行政裁決書的事宜，而不需要另行提起民事訴訟，再次明確雙方的權利義務關系。如果一方不履行行政裁決，對方不是申請強制執(zhí)行而是另行提起民事訴訟，那么國家設立房屋拆遷補償糾紛行政裁決前置的程序制度，將毫無法律意義，大量的拆遷補償糾紛案件將涌進人民法院，人民法院將不堪重負。

2、作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，對各方當事人之間的糾紛進行裁決，該裁決本身是由原南寧市建設局作出的具體行政行為，其本身即與法院生效判決、調(diào)解一樣具有國家強制執(zhí)行力，并不需要再通過民事訴訟程序賦予其強制執(zhí)行力。

3、根據(jù)《行政訴訟法》第六十六條“公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期限內(nèi)不提起訴訟又不履行的，行政機關可以申請人民法院強制執(zhí)行，或者依法強制執(zhí)行”的規(guī)定，決定是否強制執(zhí)行、怎樣執(zhí)行、不執(zhí)行《城市房屋拆遷糾紛裁決書》會產(chǎn)生什么違法責任的權力均在于行政機關即市建設局，而不是行政相對人陳×，盧×等五人，在市建設局未向法院申請強制執(zhí)行之前，法院無權主動以司法執(zhí)行權代替行政強制執(zhí)行權，無權以司法審判權干擾或取替行政機關的強制執(zhí)行權。

4、最高院《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理”的規(guī)定，則明確了經(jīng)過行政機關裁決的拆遷補償糾紛，應通過行政案件的程序解決糾紛，未經(jīng)過行政機關裁決的拆遷補償糾紛，可以通過民事案件的程序處理，從而避免了行政裁決權與民事司法審判權之間發(fā)生沖突。

5、民事判決是不能維持、變更具體行政行為的，具體行政行為也不需要通過民事訴訟來獲取強制執(zhí)行力，如果本案民事判決更改了行政裁決的內(nèi)容，則開創(chuàng)了民事判決撤銷、變更行政行為的先例，如果本案民事判決維持行政裁決的內(nèi)容，同樣亦開創(chuàng)了民事判決維持行政行為的先例，在任何一個法制國家里，對于一起民事糾紛絕不應同時出現(xiàn)兩個生效的法律文件同時存在。

從以上來看，遇到房產(chǎn)糾紛要妥善解決也是比較復雜的。當事人如果自己不能有效避免損失，可以及時向?qū)I(yè)房產(chǎn)糾紛律師求助或者請律師代理。