在房屋拆遷過程中，房屋產(chǎn)權(quán)尚處爭(zhēng)議期間，拆遷人應(yīng)如何應(yīng)對(duì)此事，從而防止錯(cuò)發(fā)拆遷補(bǔ)償款呢？房屋所有權(quán)人應(yīng)如何最大限度的保護(hù)自己的權(quán)益呢？

【案情經(jīng)過】

位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)院內(nèi)的二間西房，原為案外人王某所有。1992年10月，原告與王某達(dá)成購買西房二間的買賣協(xié)議，并經(jīng)房地產(chǎn)管理局（簡(jiǎn)稱房地局）核發(fā)了房產(chǎn)賣契。

后因該房產(chǎn)涉及拆遷，為獲得拆遷補(bǔ)償，2010年3月，王某對(duì)房地局提起行政訴訟，要求撤銷其合法的房產(chǎn)賣契，并在終審認(rèn)定，以房地局對(duì)集體土地上房屋買賣出具賣契沒有法律依據(jù)，撤銷了房地局核發(fā)的房產(chǎn)賣契，并在終審判決中說明，原告與王某關(guān)于該房屋買賣的爭(zhēng)議通過其他法律途徑解決，該終審判決于2010年4月22日生效。在該行政終審判決作出及生效前，原告正式通知被告，認(rèn)為行政判決并不能解決原告與王某之間的民事法律關(guān)系，在該爭(zhēng)議房屋所有權(quán)不明的情況相愛，被告不能向王某支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)，原告訴至法院，要求確認(rèn)其與王某的房屋買賣合同有效，并將起訴情況也告知被告。后法院于2010年8月6日判決確認(rèn)原告與王某關(guān)于上述西房二間的買賣合同有效。但是，被告房地產(chǎn)公司在2009年11月29日與王某就某小區(qū)院內(nèi)的二間西房達(dá)成拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，被告明知該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)沒有確定的情況下，于2009年12月16日將二間西房拆除，并于2010年4月22日擅自將68萬元拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給了王某。劉某遂依據(jù)生效房屋買賣合同訴至法院，向被告主張68萬元拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

【律師說法】

北京市達(dá)瑩律師事務(wù)所吳德志律師認(rèn)為，在房屋拆遷過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)共有人權(quán)屬爭(zhēng)議或權(quán)屬不明的情況，尤其在房屋買賣雙方當(dāng)事人之間或家庭內(nèi)部成員之間，往往因拆遷面臨巨額補(bǔ)償對(duì)涉拆遷房屋產(chǎn)權(quán)引發(fā)爭(zhēng)議，依據(jù)拆遷管理辦法，拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋所有權(quán)人，因此，要獲得拆遷補(bǔ)償，被拆遷人必須提供合法有效的產(chǎn)權(quán)證明，才能獲得補(bǔ)償。

本案中原告能否獲得房屋拆遷賠償的關(guān)鍵是被告訴爭(zhēng)房屋拆遷補(bǔ)償款發(fā)放給案外人是否有過錯(cuò)。一方面，依據(jù)城市房屋拆遷管理辦法，拆遷單位應(yīng)當(dāng)對(duì)拆遷房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償。原告依據(jù)買賣合同，某小區(qū)西房二間房屋的所有權(quán)，在該房被拆遷時(shí)，原告依據(jù)生效的房屋買賣協(xié)議，可向房屋登記管理部門申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過戶，屬于準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人，故屬于拆遷補(bǔ)償?shù)暮戏ㄊ芤嫒?，被告?yīng)將房屋拆遷補(bǔ)償款支付給原告。另一方面，因訴爭(zhēng)房屋在拆遷時(shí)因發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，被告在明知的情況下，將訴爭(zhēng)房屋的補(bǔ)償款予以提存，雖盡到了一定的注意義務(wù)，但通過行政訴訟，最終房屋賣契核發(fā)因無據(jù)而被撤銷，但未否定原告對(duì)該房的所有權(quán)，且行政判決書明確了“原告與王某之間關(guān)于房屋買賣的爭(zhēng)議應(yīng)通過其他法律途徑解決”，因此，被告將補(bǔ)償款發(fā)放給王某沒有依據(jù)。由于被告對(duì)行政判決的錯(cuò)誤理解導(dǎo)致補(bǔ)償款的錯(cuò)誤發(fā)放，侵害了房屋所有權(quán)人的利益，被告主觀上存在過失，故對(duì)給原告造成的損失有責(zé)任予以賠償。

為防止產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益遭受損失，在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議訴訟中，一方當(dāng)事人可以向法院申請(qǐng)對(duì)拆遷補(bǔ)償款采取財(cái)產(chǎn)保全措施，對(duì)拆遷或請(qǐng)求拆遷人將拆遷補(bǔ)償款向有關(guān)機(jī)關(guān)提存，防止拆遷人把拆遷補(bǔ)償款發(fā)放給案外人，損害真正產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)然，拆遷人為防止錯(cuò)發(fā)拆遷補(bǔ)償款，在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議之前可要求對(duì)爭(zhēng)議的房屋進(jìn)行確權(quán)，要求被拆遷人提供有效的權(quán)屬證明文件。

【審判結(jié)果】

由于被告未盡審慎和注意義務(wù)，導(dǎo)致對(duì)行政判決的錯(cuò)誤理解將拆遷款發(fā)放給他人，侵害了房屋所有權(quán)人的利益，主觀上存在過錯(cuò)，對(duì)給原告造成的損失負(fù)賠償責(zé)任，按照原告劉某實(shí)際收到的損失68萬元給予賠償。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國民法通則》

第一百一十七條 侵占國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。

損壞國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。
受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第二十九條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

第三十六條 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給 予貨幣補(bǔ)償后先行拆遷。補(bǔ)償款由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān)證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。
房屋所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，參照前款規(guī)定執(zhí)行 。