《國有土地上房屋征收與補償條例》雖已明確國有土地上房屋拆遷要按市場價格進行補償，但被拆遷房屋的市場價應(yīng)當如何確定，應(yīng)當參考哪些因素，這是本文討論的重點。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

一、評估對象：被征收房屋

第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十四條(考慮因素)　被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋的價值包括二部分房屋價值和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值。房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素決定房屋的價值;占地面積、土地使用權(quán)等影響占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值。

二、評估時間：房屋征收決定公告之日

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。評估時間點

三、評估方法：類比法

第十三條　注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

1、類比的對象?！”徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當剔除偶然的和不正常的因素。

類比的核心因素。核心因素包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等。

核心因素的修正。

4、運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行:1搜集交易實例;2選取可比實例;3建立價格可比基礎(chǔ);4進行交易情況修正;5進行交易日期修正;6進行區(qū)域因素修正7進行個別因素修正;8求出比準價格。

四、評估目的：等價交易

1、目前國有土地上房屋拆遷的補償原則大致可以理解為市場等價交易原則。只是可以保證被拆遷人沒有吃虧，并沒有獲得拆遷收益。

2、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，高于成本價。

3、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，也不是被拆遷房屋同地段新開發(fā)樓盤商品房的市場價。