無證二手房可否購買

不能購買，有風險。

一、無證房屋的分類

無證房屋指的是：交易時沒有產(chǎn)權(quán)證明的房屋，即尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或無法辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋。有些來源手續(xù)合法、權(quán)屬明確;有些權(quán)屬不清、嚴重違法，按能不能辦理過戶登記分如下兩類：

第一類：房屋本身無法辦理產(chǎn)權(quán)登記

典型如違法建設房屋，該類房屋因違法城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律法規(guī)的規(guī)定，在建設時未辦理規(guī)劃許可或存在未按許可施工的情形，該類房屋因違反法律規(guī)定而無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

第二類：賣方取得房屋的相關權(quán)利，但交易時尚未辦妥取得產(chǎn)權(quán)登記

如：建造合法或來源正當?shù)纳唐贩?，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)總登，業(yè)主尚不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

二、合同效力及潛在風險

顯然第一類房產(chǎn)交易的風險較為淺顯易懂，而第二類房產(chǎn)交易在實踐中也較為常見，其風險易被忽略，因此，小編以第二類無證房的買賣合同為例，詳細分析其合同效力及潛在風險。

(1)第二類房產(chǎn)的買賣合同有效

此類房屋之買賣合同，是雙方自愿簽訂，是雙方真實意思之表示，不危害國家利益與公共利益、不侵犯共有人或真正權(quán)利人合法權(quán)益，不因房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證而導致買賣合同無效。

(2)存在不能履行的風險

由于無證二手房買賣從合同簽訂、房屋交付直至完成過戶登記，履行期限較久，期間伴隨房價大幅變動，極易產(chǎn)生出售方違約不配合辦理過戶或單方解除合同的行為，甚至背著買方將房屋抵押、賣于第三人等，造成買方利益大幅受損。此時，為了自身利益，買方能不能主張繼續(xù)履行買賣合同?

根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：

①法律上或者事實上不能履行。

②債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高。

③債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

因此，當出現(xiàn)如下情形，買方主張繼續(xù)履行買賣合同會有一定的障礙。

當出售方將房屋抵押給了銀行，導致該房屋有了他項權(quán)利。雖然不屬于法律規(guī)定的不能繼續(xù)履行的情況，買方可以通過訴訟，由法院判令銷售方履行《買賣房屋協(xié)議書》，配合買方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地權(quán)證。但由于銀行抵押權(quán)的存在，需要以解除銀行抵押權(quán)為前提辦理過戶登記，買方利益大幅受損。

當賣方將房產(chǎn)賣予他人，他人作為善意第三人，這就屬于法律上或者事實上不能履行的情形，屆時買方只能要求賣方承擔違約責任。

(3)存在被查封，扣押的風險

《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方支付全部價款、實際占有，但未過戶的，對該不動產(chǎn)仍無法享有物權(quán)，僅享有對相對人的債權(quán)，不動產(chǎn)仍為賣方的財產(chǎn)。因債務糾紛時，該不動產(chǎn)存在被查封，扣押的風險。

三、防范對策

二手房出售方的身份多種多樣，二手房出售方是否享有交易房屋所有權(quán)也并不確定，而二手房交易并無特別的前置約束，故較之于一手商品房，二手房交易在房屋所有權(quán)方面要復雜得多。購買無證二手房應做到事前認真調(diào)查，事中擬定完善的合同條款，事后加強跟蹤。

1、在訂立合同之前，最好請專業(yè)人士進行調(diào)查，對房產(chǎn)基本信息進行詳細了解，明確該房產(chǎn)屬于以上哪一類，房產(chǎn)證何時能拿到等情況，做到心中有數(shù)。在訂立合同時，可以要求賣方作出誠信承諾，比如，承諾對所出賣的房屋擁有合法完整的所有權(quán)，并有權(quán)處分該房產(chǎn)等。一旦在合同履行的過程中，出現(xiàn)違背承諾的內(nèi)容，可以要求其承擔違約責任。

2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得產(chǎn)權(quán)之前，盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

3、買賣合同中，應約定相應的違約條款，提高違約成本，應對房價波動，以避免一方惡意違約。

以上內(nèi)容就是相關的回答，沒有房產(chǎn)證的二手房是不能進行買賣的，因為沒有房產(chǎn)證的房子不能辦理過戶，所以是有很大風險的，我們在買房子的時候，一定要了解清楚對方是否有房產(chǎn)證，和房產(chǎn)證的真假問題。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關律師。