拆遷抵押房屋的現(xiàn)象在實(shí)踐中也是很常見(jiàn)的。那么，拆遷抵押房屋的糾紛怎么處理?？拆遷抵押房屋的糾紛的處理方式和一般房屋拆遷補(bǔ)償糾紛的解決有什么不一樣？

現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！?/p>

按照目前法律規(guī)定的兩種拆遷補(bǔ)償方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的具體操作方式是不同的。

(1)抵押房屋拆遷，采用貨幣補(bǔ)償方式的操作：應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋上原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能償還到期債務(wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時(shí)通知抵押權(quán)人的義務(wù)。對(duì)沒(méi)有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款可以由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代為保管。

對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要按以上方式操作，是因?yàn)樗玫难a(bǔ)償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，補(bǔ)償款作為抵押財(cái)產(chǎn)可以使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律制度得到貫徹執(zhí)行。

(2)抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作：如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時(shí)，選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

一是抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無(wú)效。

二是抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷主管部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆遷，未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況是被拆遷人方面的原因居多，主要是對(duì)原抵押合同持有異議。對(duì)此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。

實(shí)踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋尚未竣工就遇到了拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對(duì)這種房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛的處理，必須按照《合同法》第286條和相應(yīng)的司法解釋來(lái)處理。合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”對(duì)此，最高人民法院有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時(shí)，無(wú)須折價(jià)拍賣，也是按市場(chǎng)評(píng)估計(jì)算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按以下順序處理：

第一，如果該在建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，該補(bǔ)償金施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能先支付抵押權(quán)人或抵押人。

第二，如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購(gòu)買房屋(在建工程)的購(gòu)房者，其善意購(gòu)買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部房款后，遇上拆遷，其已付的購(gòu)房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

第三，如果該在建工程既不拖欠施工單位的工程款，也未向社會(huì)發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人與被拆遷人將連帶清償原抵押貸款的本息。

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