二手房為什么升值

(一)是區(qū)域因素。

主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

地段等級(jí)是指房屋所在位置屬于哪一級(jí)別的土地，它是影響房屋價(jià)格的關(guān)鍵性因素；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過(guò)、是否緊臨主干道等，交通條件是否便利對(duì)房屋價(jià)格有很大的影響；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所配套情況等。小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前在北京有許多小區(qū)幾乎沒(méi)有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會(huì)降低房屋價(jià)值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)格的提升；配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設(shè)施，將會(huì)提高該區(qū)域的房屋價(jià)格；未來(lái)發(fā)展前景主要是指房屋所在的區(qū)域是否臨近規(guī)劃中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中關(guān)村地區(qū)、西直門交通樞紐或地(城)鐵站等，有良好的未來(lái)發(fā)展前景將對(duì)房屋的增值、保值有重大的影響；環(huán)境污染主要是指房屋緊臨鐵路、工廠及污水河等，由此帶來(lái)的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價(jià)值。

(二)是房屋自身因素。

主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、物業(yè)權(quán)屬、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來(lái)計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當(dāng)然還得結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況。一般說(shuō)來(lái)，維護(hù)好的能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對(duì)于同一位置的房屋來(lái)說(shuō)，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。樓層對(duì)房屋價(jià)格有較大的影響，一般來(lái)說(shuō)，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價(jià)格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，特別是在北京，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差；戶型設(shè)計(jì)主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況。在北京，許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個(gè)過(guò)廳，這樣的廳可利用程度就很差；房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來(lái)說(shuō)，裝修在五年以上的價(jià)值基本上降為0，因此那些認(rèn)為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)的想法是不合實(shí)際的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

(三)是市場(chǎng)因素。

主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)供求狀況等。其中市場(chǎng)供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲，如北京的月壇地區(qū)、雙榆樹(shù)地區(qū)。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過(guò)大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下降。例如隨著北京的已購(gòu)公房自由上市、直管公房使用權(quán)的開(kāi)放及央產(chǎn)房大量上市交易，將會(huì)在一定程度上緩和二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，從而降低房屋價(jià)格。當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況走好、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看漲時(shí)，房屋價(jià)格也會(huì)上漲。反之，房屋價(jià)格則會(huì)出現(xiàn)下降。

(四)是消費(fèi)者心理因素。

主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對(duì)房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢(shì)，人們往往不愿去購(gòu)買二手物品。因此，人們?cè)谫I二手房時(shí)，對(duì)二手房的價(jià)格認(rèn)同就有一個(gè)不可逾越的心理障礙，這就是為什么北京地段好的商品房?jī)r(jià)格每平米可以達(dá)到一萬(wàn)元以上，而同一區(qū)域的房改房就很難超過(guò)6000元、平方米。購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。

通過(guò)對(duì)影響二手房?jī)r(jià)格因素的了解，廣大業(yè)主基本上就能了解自己房屋的優(yōu)缺點(diǎn)，從而對(duì)自己的房屋作出客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)房屋的價(jià)格也就有了較為理智的認(rèn)識(shí)，有利于業(yè)主合理地處理自己的房產(chǎn)。

二手房有多少年使用年限

房屋所在的土地使用權(quán)是固定期限的，再次交易后是不會(huì)延長(zhǎng)的。你計(jì)算的時(shí)候需要用土地使用權(quán)年限減去已使用年限。當(dāng)然，物權(quán)法出臺(tái)以后，也許會(huì)有調(diào)整。

二手房升值原因是什么?影響二手房升值原因有很多，并不是你購(gòu)買的二手房就一定可以升值，大家在買二手房之前要能夠好好考慮清楚。對(duì)于二手房升值條件或是升值的具體要求等等你都不是很清楚時(shí)，可以在線詢問(wèn)律霸網(wǎng)律師。