一、什么是二手房買(mǎi)賣(mài)中不平等的定金條款

二手樓買(mǎi)賣(mài)中，存在很多不平等的定金條款，二手房大部分的交易都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與置業(yè)者所簽訂的代理合同中，基本上都能看到這樣的定金條款：置業(yè)者簽訂委托合同以后，須交納一定金額的定金，如果置業(yè)者不要這套房，則定金不得要求返還，如果中介機(jī)構(gòu)不能提供這套房給置業(yè)者，則中介機(jī)構(gòu)只須退還定金給置業(yè)者。這種定金條款是既不合理也不合法的，違背了法律設(shè)定定金的立法原意，侵犯了置業(yè)者的合法權(quán)益，是一種不平等條款。

定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同履行，依據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物。

定金作為一項(xiàng)合同制度，既有履行擔(dān)保功能，也有違約救濟(jì)功能，我國(guó)合同法律制度中的定金既有證明合同成立的作用，也有擔(dān)保合同履行的功能，同時(shí)也包含違約救濟(jì)的價(jià)值，所以，我國(guó)合同法律制度中的定金既是證約定金，也是違約定金。

定金的罰則，是指定金對(duì)違約方經(jīng)濟(jì)利益懲罰的規(guī)則，《合同法》和《擔(dān)保法》中明確規(guī)定：給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金作為我國(guó)合同的履行擔(dān)保制度和違約救濟(jì)制度，正是通過(guò)定金罰則的功效體現(xiàn)出來(lái)的。

三、如何應(yīng)對(duì)不平等的定金條款

根據(jù)以上定金的法律屬性，結(jié)合二手樓買(mǎi)賣(mài)委托合同中的定金條款，我們?cè)賮?lái)看其不平等性體現(xiàn)哪里，委托合同中約定，買(mǎi)方向中介機(jī)構(gòu)支付定金后，如果買(mǎi)方違約，即不購(gòu)買(mǎi)合同約定的房產(chǎn)，則買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求返還定金。如果中介機(jī)構(gòu)不能按約聯(lián)系到合同約定的物業(yè)，則中介機(jī)構(gòu)只要如數(shù)返還定金。

從以上約定中，可以看出該條款違背了我國(guó)《合同法》和《擔(dān)保法》關(guān)于定金的罰則規(guī)定，對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)則是極不公平的，因?yàn)楫?dāng)買(mǎi)方違約時(shí)，中介機(jī)構(gòu)可以憑此條款制裁買(mǎi)方，而當(dāng)中介機(jī)構(gòu)違約時(shí)，根據(jù)此條款中介機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何違約責(zé)任，只須把原本屬于買(mǎi)方的錢(qián)退還給買(mǎi)方而已，顯失公正。

也許中介機(jī)構(gòu)會(huì)說(shuō)，我已經(jīng)將該定金給了業(yè)主了，我自己并沒(méi)有收取，如果出現(xiàn)違約的情形，而叫我承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任，那是否公平呢?這里是中介機(jī)構(gòu)的一個(gè)誤解，那么這里首先要理清中介機(jī)構(gòu)與業(yè)主的關(guān)系。

中介機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間，是一種委托代理關(guān)系，代理人以被代理人的名義，被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)所從事的代理行為，其法律后果，則由被代理人承擔(dān)。這里，業(yè)主是被代理人，中介機(jī)構(gòu)則是代理人，業(yè)主將其所有的房產(chǎn)委托中介機(jī)構(gòu)賣(mài)出，屬于典型的民法上的委托代理關(guān)系，其法律后果即賣(mài)出房產(chǎn)，收取房款則由業(yè)主承擔(dān)。所以不管是中介機(jī)構(gòu)的原因，還是業(yè)主的原因，導(dǎo)致買(mǎi)方與中介機(jī)構(gòu)的合同無(wú)法履行時(shí)，中介機(jī)構(gòu)都應(yīng)按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

所以，當(dāng)置業(yè)者遇到這種情形，即與中介機(jī)構(gòu)訂立合同，并且將定金交付以后，如果中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有按照合同中約定的期限為置業(yè)者聯(lián)系到合同約定的房產(chǎn)，或者沒(méi)有按照合同約定的期限辦好房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，置業(yè)者可以向人民法院起訴，要求人民法院確認(rèn)該條款違反法律的規(guī)定而無(wú)效，要求中介機(jī)構(gòu)按合同定金的金額雙倍予以返還，以維護(hù)自己的合法權(quán)益，制裁不良中介機(jī)構(gòu)的違約行為。

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