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近年來，很多在承租土地上自建廠房進(jìn)行經(jīng)營的情況，這是他們賴以生存的家園。如果遇到拆遷，自建廠房到底有沒有補償，補償該怎么計算呢?今天，律霸征地拆遷律師就為大家具體分析一下承租土地自建廠房拆遷中會遇到的種種問題。

　　一、自建的廠房，沒有審批手續(xù)，有沒有補償?

　　自建的廠房，一般是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。在拆遷中，拆遷辦聯(lián)合城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級政府以拆違建的方式實施拆除工作。在就自建廠房談補償時，拆遷辦會以是違建不予補償給被拆遷企業(yè)壓力。很多被拆遷企業(yè)面對被認(rèn)定為違建時，容易沖動，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協(xié)議。被拆遷企業(yè)遇到類似情況應(yīng)保持冷靜，向拆遷人提供相關(guān)文件材料，請專業(yè)律師幫助，通過復(fù)議訴訟將違建認(rèn)定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭取合理的補償爭取時間。

　　二、自建房屋被認(rèn)定成違建，不給補償，要被強拆，怎么辦?

　　自建的廠房因為沒有合法批建手續(xù)被認(rèn)定為違建，被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認(rèn)定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時，應(yīng)對違法建設(shè)認(rèn)定書提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發(fā)，避免被強拆。自建房屋被認(rèn)定違建不予補償或者壓低補償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業(yè)在知道要拆遷消息時，一定要做好這方面的風(fēng)險預(yù)案，及時有效維護(hù)權(quán)利。

　　三、法律規(guī)定承租人有哪些補償項目，怎么計算?

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　2、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　3、搬遷費(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補償費;

　　5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

　　6、獎勵和補助;

　　7、自建房的重置成新補償;

　　8、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　9、其他。

　　關(guān)于補償?shù)挠嬎阈枰Y(jié)合拆遷項目的拆遷安置補償政策，通常情況下，計算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業(yè)，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租金差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+設(shè)備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補償標(biāo)準(zhǔn))+獎勵和補助+其他無形資產(chǎn)損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業(yè)，補償金額計算公式為：

　　補償金額=租賃土地差價【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時間】+房屋面積×房屋重置成新價+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費+設(shè)備搬遷安裝費+解聘員工的安置補償費+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補償標(biāo)準(zhǔn))+獎勵和補助+其他無形資產(chǎn)損失。

　　四、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補償，可不可以爭取?

　　關(guān)于企業(yè)承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房;第二類是未取得規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房。

　　第一類自建房實質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對該房屋有所有權(quán)，但是對于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補償?shù)臋?quán)利。

　　第二類自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當(dāng)時的政策綜合確定是否被認(rèn)定違法建筑。該自建房被認(rèn)定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強制法》等法律規(guī)定可能被強制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對違法建筑不予認(rèn)定，但是對違法建筑的認(rèn)定與處理要按法定程序處理，這時候要在專業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下爭取合理的補償。

　　五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時可以獲得哪些補償?

　　關(guān)于承租土地自建房屋經(jīng)營和承租房屋經(jīng)營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補償中可以取得的補償項目略有差異。

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補償項目大概有以下幾類：

　　1、剩余租賃年限的租金差價的補償;

　　2、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償;

　　3、設(shè)備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　4、搬遷費(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　5、解聘員工的安置補償費;

　　6、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

　　7、獎勵和補助;

　　8、自建房的重置成新補償;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關(guān)于房屋的補償部分。該房屋補償?shù)挠嬎悖枰智闆r討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續(xù)建設(shè)的;二是沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋(可能被認(rèn)定為違法建筑)。實踐中，關(guān)于該房屋的補償主要是房屋的重置成新價。

　　六、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權(quán)?

　　地位不平等，信息不對稱，承租人在拆遷中要爭取合理補償，必須解決這兩大問題。

　　1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補償，就屬于承租人的補償項目自己談，自己簽署協(xié)議，自己領(lǐng)取補償款。

　　2、了解拆遷項目的政策，熟悉拆遷流程和相關(guān)法律規(guī)定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時提起行政訴訟搭建談判平臺。

　　七、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

　　在拆遷中，承租人不是被認(rèn)可的談判對象，承租人應(yīng)先解決談判地位問題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟搭建談判平臺為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。

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