房屋抵押細(xì)節(jié)勿馬虎明確責(zé)任避免糾紛

為了更好的理解，就以案例為你介紹。

借款人玩失蹤擔(dān)保人惹上糾紛

案例：

2011年3月，王某因?yàn)樯饨?jīng)營需要向李某借款35萬元，李某同意借款，但要求王某提供擔(dān)保。由于王某沒有財(cái)產(chǎn)可以提供擔(dān)保，就找到了自己的親戚吳某，請(qǐng)求吳某為他提供擔(dān)保。吳某起初以經(jīng)濟(jì)困難拒絕，但王某說自己會(huì)很快還錢，擔(dān)保只是走個(gè)形式，而且還有另外一個(gè)人周某一起提供擔(dān)保。在此情況下，吳某礙于情面只得同意。

于是，吳某、王某和周某一同到李某處簽訂《借款擔(dān)保合同》，合同約定，吳某以房屋等自有財(cái)產(chǎn)抵押為王某提供擔(dān)保，并和周某在合同落款的擔(dān)保人處簽字蓋章。之后，李某放款給王某。2012年3月，到了還款期限，王某無力還款并玩起了失蹤，李某就要求吳某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，吳某覺得委屈，就拒絕還款。2012年6月，李某一紙?jiān)V狀將吳某告上法庭，要求吳某歸還代償借款及相應(yīng)利息。吳某辯稱，擔(dān)保合同未進(jìn)行抵押登記，應(yīng)為無效;另外，另一擔(dān)保人周某也應(yīng)承擔(dān)一半的擔(dān)保責(zé)任。

抵押財(cái)產(chǎn)約定不明導(dǎo)致抵押物無效

解析一：

吳某以房屋等自有財(cái)產(chǎn)提供的抵押是否有效呢?江律師認(rèn)為，根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，以房屋、土地、廠房、設(shè)備等特殊財(cái)產(chǎn)提供抵押的，應(yīng)當(dāng)去相關(guān)部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，《借款擔(dān)保合同》中關(guān)于吳某提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的條款因?yàn)樯婕暗呢?cái)產(chǎn)為房屋，應(yīng)當(dāng)而沒有去房地局辦理抵押登記，所以該抵押條款未生效;另外，合同中用了“房屋等自有財(cái)產(chǎn)抵押”的字眼，屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押財(cái)產(chǎn)約定不明”，而這種模糊約定導(dǎo)致的法律后果就是抵押物無效。

擔(dān)保責(zé)任不能免除抵押各方要認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)

解析二：

律師表示，吳某在本案中提供的抵押一旦無效，吳某的擔(dān)保責(zé)任并不必然免除。關(guān)于這一點(diǎn)，我國《擔(dān)保法》等相關(guān)法律并無明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從擔(dān)保合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示去推定。本案中，吳某提供擔(dān)保的意思表示真實(shí)、有效，只是形式不合法。由于李某與吳某對(duì)抵押條款的訂立均存在過錯(cuò)，所以只由李某承擔(dān)不利的法律后果，顯然有失公平。吳某的擔(dān)保形式實(shí)質(zhì)上為保證不能絕對(duì)地免除擔(dān)保責(zé)任。

根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，本案中吳某和周某承擔(dān)的保證責(zé)任為連帶保證。只要借款人到期不還款，被保證人可以直接要求保證人還款。具體到責(zé)任的分配，則要區(qū)分不同的情形，如果抵押無效，吳某和周某為共同保證人。此處的連帶區(qū)別于“連帶保證”中的連帶，是指吳某和周某承擔(dān)的保證責(zé)任對(duì)外不分大小、先后，李某可以直接向他們其中任何一個(gè)人主張全部保證責(zé)任。至于吳某和周某關(guān)于擔(dān)保責(zé)任分配的內(nèi)部約定，只有等其中一方向李某承擔(dān)保證責(zé)任后才得向另一方追索多承擔(dān)的部分。

綜上，房屋抵押中的各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到自己在擔(dān)保法律關(guān)系中的法律地位和權(quán)利、義務(wù)，合理地運(yùn)用法律，將自己的法律風(fēng)險(xiǎn)在不影響商業(yè)效能的基礎(chǔ)上降至最低，保護(hù)自己的合法利益，并避免不必要的法律糾紛。