共同共有與按份共有的聯(lián)系與區(qū)別

作為共有關系的兩種形式，按份共有與共同共有具有一些相同點：兩者都是由兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)享有所有權和共同承擔相應的義務，共有人的權利都基于共有物的全部。但兩者又有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1、產(chǎn)生的依據(jù)不同。房屋的共同共有根據(jù)共同關系產(chǎn)生，以某種共同關系的存在作為發(fā)生的必要條例。例如，以夫妻關系存在為必要條件，以家庭關系存在為必要條件，以合伙關系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件，只需要共有人的共同意志而發(fā)生。

2、享有權利的范圍不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權利并承擔義務，只要有共同關系存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關系終止時，才可以對共有房產(chǎn)進行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關系存續(xù)期間共同購買的一套四房兩廳商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權利并承擔義務的。

3、對共有房屋的處分方式不同。根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！薄段餀喾ā返谝话倭阋粭l規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利?！笨梢?，在按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產(chǎn)中屬于自己的份額，而無需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優(yōu)先購買權。而共同共有的房屋，共有人要對共有房產(chǎn)進行處分時，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產(chǎn)，一般情況下都認定為無效?！段餀喾ā返诰攀邨l規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”可見，共有人有權對整個財產(chǎn)作出處分權利，但由于共有財產(chǎn)屬于全體共有人所有，因此，對共有財產(chǎn)的處分，如轉(zhuǎn)讓、贈與、設定抵押等，都必須取得經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個或某幾個共有人處分共有財產(chǎn)，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財產(chǎn)的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達不成一致的協(xié)議，可以按照多數(shù)共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人的意見處理。但是多數(shù)人在處分共有財產(chǎn)時，不得損害少數(shù)人的利益，否則，受害的共有人可通過司法途徑解決。

綜上所述，無論是共同共有或者按份共有的房屋，房屋的權利人在向房地產(chǎn)登記機關申請權屬登記時，應根據(jù)建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房屋權屬登記由權利人(申請人)申請，共有的房屋，由共有人共同申請?！钡怯浶袨榈那疤釛l件必須是當事人的申請。因此，當事人為維護自己的合法權益，在辦理房屋權屬登記時，切勿放棄自己對其房屋享有的權利，必須提出申請并親自到房地產(chǎn)登記機關辦理房地產(chǎn)權屬登記手續(xù)。