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寧波
商品按揭房屋權屬的認定
按揭是指購房人(借款人即按揭人)不轉移所購房屋的占有權，將其作為向銀行(貸款人即按揭權人)償還貸款本息的擔保，并由售房人作購房人的保證人。購房人不償還銀行本息時，銀行有權將房屋折價或以拍賣該房屋的價款優(yōu)先受償，或者由售房人(即保證人)將該房屋回購，并將回購款償付銀行的本息。
在按揭的法律關系中存在四種法律關系：一是購房人與房地產商之間的房屋買賣關系；二是購房人與銀行之間的借貸關系；三是購房人與銀行之間的房屋按揭關系；四是房地產商與銀行之間的保證關系。
購房者在簽訂商品房買賣合同后，購房者預先向開發(fā)商支付首期后，將依合同取得的對于房屋的期待權抵押給銀行作為取得銀行貸款的擔保，銀行直接將貸款付給開發(fā)商。對于購房者而言，簽訂合同的法律效果即相對于開發(fā)商，購房者擁有了以房屋為標的的債權；而相對于銀行，購房者則負有以房屋期待權為抵押內容的借款的債務。
是否辦理房產過戶的登記是物權變動的標志。購房人在簽訂合同之后至辦理房產過戶登記之前，其實并未取得房產的所有權，但是與銀行之間卻已形成了借貸的債權債務關系，而購房人在辦理產權過戶登記之后就擁有對房屋的所有權。
無論是一方在婚前辦理了房屋產權證或者在婚前購買了按揭房婚后辦理了房屋產權，產權人都應當是婚前的一方。如果離婚時仍未取得房產證，但由于婚前一方因簽訂購房合同已經取得一種債權，該債權應當屬于個人債權。另外，在按揭房仍未還清銀行貸款時，由于銀行是與婚前的一方簽訂按揭合同，如果法院改變按揭人即改變合同一方當事人，也不符合合同法的有關規(guī)定，也有可能損及銀行的利益。
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