購買被抵押房產(chǎn)買賣合同（協(xié)議）是否有效

案情簡介

周女士與李女士簽訂商品房買賣協(xié)議，李女士購買周女士位于朝陽某小區(qū)的一套住宅，李女士付258萬元。合同簽訂時，李女士支付5萬元定金，并約好下次付款時間。

待李女士依約再去付款時，周女士變卦了，稱房子不賣了，自己要用。而此時，房價正一路上揚，李女士無奈，只好要求周女士按合同約定支付違約金。

周女士又稱，抵押過的商品房不允許買賣，合同無效，李女士無權(quán)要求違約金。

那么，設(shè)立了抵押權(quán)的商品房能進行交易嗎?

律師點評

一方不履行協(xié)議屬違約行為

律師認為，商品房買賣協(xié)議生效與否，不取決于房屋產(chǎn)權(quán)是否登記過戶到買受人名下，也不取決于轉(zhuǎn)讓房屋是否達到轉(zhuǎn)讓條件，而是取決于簽訂協(xié)議這一行為本身是否有效。

本案中，根據(jù)買賣協(xié)議，在李女士按合同約定支付定金并準備交齊房款的情況下，周女士負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到李女士名下的義務(wù)，且該房屋應(yīng)該具備轉(zhuǎn)讓的條件，包括解除房屋他項權(quán)利抵押(合同各方另有約定的除外)。

本案中，周女士可能因為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。

實際上，周女士自己不履行協(xié)議，這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。

抵押房屋不影響房屋轉(zhuǎn)讓

此外，被轉(zhuǎn)讓房屋因為設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

《民法通則》第115條規(guī)定，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無效。

《擔保法》第49條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過的抵押物，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

《關(guān)于〈擔保法〉的司法解釋》第67條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后，可向抵押人追償。

本案中，周女士、李女士所簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權(quán)法》第15條之規(guī)定，是有效協(xié)議。只是在協(xié)議履行中，因周女士違約，沒有履行取得抵押權(quán)人同意的義務(wù)，使抵押房屋達不到轉(zhuǎn)讓條件，可能導(dǎo)致抵押房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不能實現(xiàn)抵押房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效。

律師提醒

購二手房前應(yīng)先去核查房產(chǎn)是否抵押

在選好二手房后，要先到房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門核查該房產(chǎn)是否設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長。如果發(fā)現(xiàn)該二手房確實已設(shè)立抵押，應(yīng)與所有人一起找抵押權(quán)人并獲得其轉(zhuǎn)讓同意。

現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。

但在實踐中，最好請抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

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