二手房購(gòu)房合同需要注意的問(wèn)題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第六條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

陷阱1：買(mǎi)賣(mài)與居間合同合簽

正常情況下，一個(gè)居間活動(dòng)的流程是：當(dāng)事人與經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)先簽訂獨(dú)立的居間合同，根據(jù)居間合同約定居間義務(wù)，在經(jīng)紀(jì)公司的居間下，再由買(mǎi)房人與出賣(mài)人見(jiàn)面商談，最后簽訂獨(dú)立的買(mǎi)賣(mài)合同。因此，居間活動(dòng)中存在兩個(gè)獨(dú)立合同，一個(gè)是居間人與委托人的居間合同，另一個(gè)是買(mǎi)房人與賣(mài)房人之間的買(mǎi)賣(mài)合同。

但根據(jù)合同法的規(guī)定，居間合同是指居間人為締約雙方提供締約的機(jī)會(huì)，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。居間公司為確保自身利益的實(shí)現(xiàn)，故意設(shè)計(jì)一個(gè)居間買(mǎi)賣(mài)合同，將居間合同與買(mǎi)賣(mài)合同合二為一，當(dāng)買(mǎi)房人簽訂居間合同時(shí)，因居間合同中還有買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，從法律上講，居間人的居間義務(wù)已經(jīng)完成，然而客觀上買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容只是初步意向，居間公司給當(dāng)事人承諾的許多義務(wù)并沒(méi)有實(shí)際履行，一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)房人很難維護(hù)自身的權(quán)益。

陷阱2：居間報(bào)酬不包括房屋過(guò)戶

根據(jù)合同法的規(guī)定，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，房屋過(guò)戶屬于買(mǎi)賣(mài)合同的履行，因此，不是居間合同的義務(wù)。而大部分老百姓對(duì)這個(gè)問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)“誤區(qū)”，認(rèn)為辦理過(guò)戶是經(jīng)紀(jì)公司的居間義務(wù)。

因此，居間公司利用老百姓這個(gè)認(rèn)識(shí)“誤區(qū)”，在居間合同中約定居間報(bào)酬不包括房屋過(guò)戶。除居間報(bào)酬外，居間合同專門(mén)將網(wǎng)簽與辦理過(guò)戶作為一項(xiàng)單獨(dú)收費(fèi)的項(xiàng)目，費(fèi)用不包含在居間報(bào)酬中，其目的就是表明，網(wǎng)簽與過(guò)戶不是居間義務(wù)。

陷阱3：空頭承諾無(wú)保障

為促使購(gòu)房人簽訂居間合同，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)對(duì)購(gòu)房人作出許多承諾，如保證過(guò)戶、幫助融資貸款等，但是在簽訂合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)常以合同是住建委制定的格式合同不能隨便更改為由，沒(méi)有將上述承諾寫(xiě)入居間合同。

當(dāng)雙方發(fā)生糾紛時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司往往將其對(duì)購(gòu)房人所作的承諾予以否定，而購(gòu)房人卻無(wú)法提供證據(jù)證明經(jīng)紀(jì)公司曾對(duì)其作出過(guò)承諾。

陷阱4：中介公司誘簽免責(zé)條款

在從事居間活動(dòng)的過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司會(huì)讓購(gòu)房人簽訂許多文件，這些文件其實(shí)都是在規(guī)避經(jīng)紀(jì)公司的一些法定義務(wù)或減輕、免除經(jīng)紀(jì)公司的一些責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)購(gòu)房人發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司一般都以這些文件沒(méi)有什么實(shí)際意義，不影響購(gòu)房人的權(quán)利為由麻痹購(gòu)房人，由于購(gòu)房人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)這項(xiàng)專業(yè)的交易活動(dòng)及相關(guān)的法律法規(guī)不熟悉，因此基本都會(huì)簽字。

但事實(shí)上，購(gòu)房人沒(méi)有詳細(xì)研究過(guò)文件的內(nèi)容與條款，在發(fā)生糾紛后，經(jīng)紀(jì)公司拿出這些免責(zé)文件時(shí)，因有購(gòu)房人簽字，在法律上購(gòu)房人很難維權(quán)。

法院特別提醒交易當(dāng)事人，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中注意查看經(jīng)紀(jì)公司是否有合法的房屋經(jīng)紀(jì)資質(zhì);充分了解房屋建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、房屋歷史、權(quán)屬情況、共有情況等詳細(xì)信息;認(rèn)真閱讀合同條款謹(jǐn)慎簽約，必要時(shí)咨詢律師;在付款時(shí)盡量選擇通過(guò)第三方資金監(jiān)管方式進(jìn)行;交易過(guò)程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及證據(jù)意識(shí)，注意收集發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)材料，糾紛發(fā)生后要注意保存證據(jù)，比如錄音、視頻資料等。

新房的購(gòu)房合同有哪些地方需要防范注意：

陷阱1：手續(xù)不全以小利引誘購(gòu)買(mǎi)

一些開(kāi)發(fā)商在未拿到預(yù)售許可證的情況下，就進(jìn)行所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)買(mǎi)房人很有吸引力。在此過(guò)程中，買(mǎi)房人自認(rèn)為得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，這種銷(xiāo)售行為是不合法的。一旦出了問(wèn)題，買(mǎi)房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

因此，購(gòu)房者在決定簽約之前，應(yīng)在售樓部認(rèn)真查看開(kāi)發(fā)商的證件是否齊全。一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。

陷阱2：補(bǔ)充合同上開(kāi)發(fā)商暗做手腳

目前的購(gòu)房合同，基本上都是采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本。雖然如此，購(gòu)房者切莫掉以輕心，一定要注意查看合同及補(bǔ)充件上雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。

有些開(kāi)發(fā)商在合同文本及補(bǔ)充件上，事先已填寫(xiě)好內(nèi)容，這里面大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商違約應(yīng)付的利息是總價(jià)款的月萬(wàn)分之三，而購(gòu)房者違約要付的利息卻變成了日萬(wàn)分之三。因此，一旦發(fā)生此類(lèi)情況，買(mǎi)房人一定要堅(jiān)持提出自己的意見(jiàn)，以免日后的麻煩。

陷阱3：合同空白條款藏玄機(jī)

開(kāi)發(fā)商交給客戶簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上，往往會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處，可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該約定的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。

陷阱4：簽合同前要你先交定金

有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交一定數(shù)額的定金或“誠(chéng)意金”，只給購(gòu)房者一個(gè)收條。一旦發(fā)生糾紛，往往造成購(gòu)房者在追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任方面，舉證困難。

因此，購(gòu)房者一定要注意房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規(guī)范，在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。

陷阱5：交房日期故意模糊不清

開(kāi)發(fā)商因資金不足或工期拖延而延期交房是常有的事，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，往往在預(yù)售合同上大做文章，比如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。

對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。以上就是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要注意的問(wèn)題。如果你還有其的問(wèn)題，可以在線咨詢律霸網(wǎng)。