開發(fā)商捂盤惜售為何屢禁不止？

▇深圳房地產(chǎn)律師張*榮

2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件，俗稱國六條），第一次將打擊開發(fā)商捂盤惜售行為上升至國務(wù)院層面，其中第四（十）條規(guī)定：進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，……對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

2007年7月13日原深圳市國土房產(chǎn)局下發(fā)深國房〔2007〕331號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》，其中第一條即規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理"VIP卡"等行為，禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告，禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng);取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，必須在10日內(nèi)，采取公開、公平、公正的方式銷售，不得囤積房源、捂盤惜售。"深圳市國土房產(chǎn)局房源公示系統(tǒng)"中待售的房源，不得無故拒售。

2009年12月27日溫總理接受新*社獨(dú)家專訪時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法犯罪行為”，以國家總理的口吻將捂盤惜售行為上升至違法犯罪高度！打擊捂盤惜售決心空前??！

2010年1月4日**電視臺(tái)都市頻道第一現(xiàn)場(chǎng)再次采訪本律師為什么捂盤惜售越打越多屢禁不止？本律師觀點(diǎn)如下：

1、認(rèn)定方面：沒有統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，是造成捂盤惜售無法禁止的根本原因。

捂盤惜售不是一個(gè)法律概念，目前政府打擊捂盤惜售的文件散見于國務(wù)院各部委、地方政府、房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)的紅頭文件或領(lǐng)導(dǎo)人的講話，而紅頭文件又大多以《意見》、《通知》等形式下發(fā)，從法律效力上說頂多屬于法律規(guī)范以外的政府規(guī)范性文件，即便如此，上述文件也沒有對(duì)捂盤惜售的概念、內(nèi)涵、構(gòu)成條件等予以解釋明確，由此造成捂盤惜售識(shí)別上的困難，開發(fā)商以“晚領(lǐng)、分批領(lǐng)證”、“大幅提高開盤售價(jià)”等手段規(guī)避，造成雷聲大、雨點(diǎn)小的尷尬局面。

2、打擊方面：沒有明確的處罰依據(jù)，打擊捂盤惜售存在法律上的障礙。

按《國六條》的說法，對(duì)于捂盤惜售行為將“依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任”，事實(shí)是至今沒有任何一個(gè)明確的行政法規(guī)將捂盤惜售界定為違法，更談不上犯罪，而根據(jù)《行政處罰法》第14條規(guī)定，除了法律規(guī)范以外的其他規(guī)范性文件又不得設(shè)定行政處罰，也就是說以紅頭文件形式出現(xiàn)的國務(wù)院各部委、地方政府、房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)的規(guī)范性文件并不能作為行政處罰的依據(jù)（將捂盤惜售上升為犯罪高度只不過是國家領(lǐng)導(dǎo)人打擊捂盤惜售決心的體現(xiàn)，事實(shí)并不可能，因?yàn)槲覈缎谭ā凡]有捂盤惜售罪，而法無明文規(guī)定不為罪的無罪推定原則是刑事訴訟的基本原則）。

綜上，本律師認(rèn)為，除同時(shí)涉嫌商業(yè)欺詐、行賄受賄等有明確規(guī)定的違法行為之外，只有將捂盤惜售行為納入法律框架內(nèi)予以明確規(guī)定才能實(shí)施有效打擊，沒有法律規(guī)定的口號(hào)式打擊不但沒有任何效果，而且還會(huì)因開發(fā)商的囂張倒逼喪失政府的公信力。如果非要打擊捂盤惜售必須盡快修正《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售辦理辦法》等法律法規(guī)，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究！

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深圳二手房律師團(tuán)首席律師、廣東鼎為律師事務(wù)所主任

座右銘：受人之托，忠人之事;坦坦蕩蕩做人，踏踏實(shí)實(shí)做事