案情

1991年4月，北京市××區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民甲與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂《協(xié)議書》，約定：乙將北房兩間、門樓一個賣與甲，房價1萬元，雙方簽字立據(jù)，不得反悔。甲隨后支付了房款1萬元，乙將兩間房屋及《鄉(xiāng)政府審核批給社員建房戶施工許可證》原件一并交與甲，雙方未辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是：乙當年在原告不知情的情況下將房屋賣與甲，原告一直認為該房屋只是借給甲使用。2003年原告找到甲要求騰房，甲說房子是其購買的，但未向原告出示任何手續(xù)。原告認為，甲乙雙方的房屋買賣行為未辦理相關(guān)手續(xù)，故請求法院判令買賣合同無效。

另據(jù)查，該地區(qū)因房地產(chǎn)開發(fā)原因即將面臨拆遷，被拆遷人可以獲得數(shù)十萬元的拆遷補償款。

判決

××區(qū)法院審理后認為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定：“集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有?！薄耙婪ǜ淖兺恋氐乃袡?quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書?！薄稗r(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。”甲與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第(五)項的規(guī)定，判決：甲與乙1991年4月簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。

解析

筆者認為，一審判決值得商榷，理由如下：

一、判定訴爭合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當是《合同法》，而非《民法通則》。

《民法通則》第五十八條規(guī)定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項規(guī)定：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。而《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效，即把原來的民法通則五十八條“違反法律”作了進一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵交易的原則。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第三條之規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法?！?/p>

由此可見，本案應(yīng)當適用合同法來判定訴爭合同的效力。

二、訴爭合同并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定有效。

首先，一審法院根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，認定甲與乙買賣房屋的行為未經(jīng)有關(guān)部門批準，所以雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。筆者認為，一審法院沒有正確理解“法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”的含義，亦未正確、全面理解《土地管理法》有關(guān)規(guī)定的含義。

(一)《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地變更登記手續(xù)?！钡摲ú⑽匆?guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。根據(jù)《<合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！彼苑ㄔ翰荒芤馈锻恋毓芾矸ā返纳鲜鲆?guī)定認定合同無效。事實上，目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

(二)《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。筆者認為，該規(guī)定是明確針對農(nóng)村居民新建住宅而言。法律只規(guī)定了農(nóng)民建住宅要由鄉(xiāng)政府批準，而未規(guī)定農(nóng)村房屋買賣也要由政府批準，所以法院不能任意對法律規(guī)定作擴大解釋，更不能依此認定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規(guī)定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準?！憋@然，法律并未禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設(shè)置任何限制，而僅僅規(guī)定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋的買賣作出禁止性或限制性的規(guī)定。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”這可能是唯一對農(nóng)村房屋買賣進行限制的規(guī)定，但是該通知既非法律，亦非行政法規(guī)，更何況其限制的只是城市居民購買農(nóng)村房屋，根本沒有限制農(nóng)民之間買賣房屋的行為。

其次，除了一審判決中援引的《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定外，一些人主張合同無效的主要依據(jù)就是《土地管理法》中“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”這一規(guī)定。筆者認為，該條雖未明確規(guī)定適用農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，保持農(nóng)用地的數(shù)量，確保農(nóng)民的生存之本和國家糧食安全，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更沒有改變宅基地的性質(zhì)，更不會導(dǎo)致農(nóng)用地的減少，故將該條規(guī)定適用于宅基地是不妥的。

三、一審判決合同無效，是對誠實信用基本原則的背離，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。

本案訴爭的房屋買賣協(xié)議從1991年簽訂、履行至今已十三年之久。期間，兩家未對該房屋買賣行為產(chǎn)生過任何爭議。直至2004年該村面臨拆遷，被拆遷人可能獲得幾十萬元的拆遷補償款，正是在這種利益驅(qū)使下，原告才訴至法院，主張當年的買賣合同無效。

筆者認為，第一、該房屋買賣協(xié)議的簽訂是甲、乙雙方當事人意思自治的結(jié)果，并且已經(jīng)履行完畢，事隔十三年后原告因形勢的變化要求確認合同無效，顯然有違誠實信用的基本原則，應(yīng)屬惡意抗辯。第二、盡管目前法律界對訴訟時效制度能否適用于確認合同無效之訴尚有爭論，但從穩(wěn)定社會秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許相關(guān)主體無限期地隨時動搖既存的法律關(guān)系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。

綜上所述，筆者認為，一審法院的判決有失公允，有待商榷。

點評

保護農(nóng)民的合法權(quán)益，既是各級政府機關(guān)的重要工作，也是司法機關(guān)的神圣職責。近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場日漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售他人。購買者中有的是本村村民，有的是外村村民，還有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。于是，類似本案的農(nóng)村房屋買賣糾紛也越來越多。但是，由于我國尚無明確的法律規(guī)定來規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為，涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件也比較雜亂，因此，在司法實踐中對這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別。

筆者認為，一方面，從法律保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對農(nóng)民利益的維護。所有權(quán)最核心的權(quán)能是處分權(quán)，限制農(nóng)民對其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農(nóng)民對其房屋享有的所有權(quán)。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財產(chǎn)價值，對農(nóng)民的利益當然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當事人意思自治，如果簡單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。

另一方面，農(nóng)民對房屋所有權(quán)的行使，又受到其宅基地使用權(quán)的限制。依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉(zhuǎn)讓他人，特別是嚴格限制城市居民購買農(nóng)民宅基地。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)200428號)也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”但法律并未對農(nóng)民之間轉(zhuǎn)讓房屋進行限制。實踐中，一些同志認為宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，實際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉(zhuǎn)讓給本集體之外的農(nóng)民。為了妥善解決農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，避免因?qū)Ψ衫斫馍系姆制鐚?dǎo)致同案不同判現(xiàn)象的發(fā)生，最有效的方法還是應(yīng)以法律的形式對農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定。當前，《物權(quán)法》草案正由全國人大進行審議，相信《物權(quán)法》的出臺，可以有效解決有關(guān)農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題。