定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余;三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權(quán)要求返還定金;收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回;(2)合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回;按受方違約的，應雙倍返還。

一般情況下,訂金視作預付款。出現(xiàn)違約事項時，也不能適用訂金規(guī)則進行處理，一般只能按照預付款的規(guī)則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持?！渡唐贩夸N售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受方返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。

2.在房屋買賣認購書中約定的“定金”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。