房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期較長的過程，從開發(fā)商辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，到取得商品房預(yù)售許可證，必然需要一段時間。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，實(shí)務(wù)中，如開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，那么開發(fā)項(xiàng)目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對商品房銷售價格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應(yīng)當(dāng)說此時開發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購書即預(yù)約合同的條件;但開發(fā)項(xiàng)目尚未立項(xiàng)就允許開發(fā)商向社會公眾銷售房屋，認(rèn)購書就不是針對特定項(xiàng)目簽訂的，認(rèn)購書上的所有條款都是不確定的，認(rèn)購書是建立在空中樓閣上的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這一階段簽訂的認(rèn)購書與非法融資無異，應(yīng)當(dāng)無效。由此可見，簽訂認(rèn)購書的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報建審批手續(xù)。在開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后簽署的認(rèn)購書，即使發(fā)生糾紛訴至法院，也不會被判無效。

2、認(rèn)購(預(yù)訂)協(xié)議基本內(nèi)容

簽署預(yù)訂協(xié)議，要注意預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、面積、價格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。對預(yù)訂協(xié)議內(nèi)容一定要認(rèn)真審核，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

3、定金的處理

定金是預(yù)訂協(xié)議中一個很重要內(nèi)容。一般來說，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

認(rèn)購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，但如果認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時訂金和押金即具有定金的性質(zhì)。