未達(dá)目的可以要求中介退費(fèi)

【案例】2011年9月18日，武-婷與一家中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間委托協(xié)議》，約定武-婷應(yīng)向公司交納傭金13000元、貸款服務(wù)費(fèi)3000元、過戶服務(wù)費(fèi)4000元。后在公司的斡旋下，武-婷與房屋出賣人李某訂立了《房屋買賣合同》并交付了一半房款，武-婷也向公司付清了全部服務(wù)費(fèi)用?？蓛H僅過了3天，李某便反悔并拒絕辦理過戶手續(xù)。武-婷遂要求公司退回所有中介費(fèi)用，但被公司拒絕，理由是其已促成武-婷與李某簽訂合同，完成了居間事務(wù)，而李某反悔與其無關(guān)。

【點(diǎn)評】居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。《合同法》第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”故在公司已經(jīng)促成武-婷與李某簽訂《房屋買賣合同》并交付了一半房款的情況下，武-婷自然無權(quán)要求公司退回傭金，而只能以李某違約為由，要求李某賠償該損失。

但是，由于公司尚未為武-婷提供過戶及貸款服務(wù)，自然不應(yīng)“無功受祿”，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，即?yīng)予退還。

購房被騙中介應(yīng)擔(dān)連帶責(zé)任

【案例】2011年9月9日，蘇-蓉與一家房屋中介公司約定，由公司在指定地段為蘇-蓉尋找三室兩廳一廚一衛(wèi)的房屋一套，并負(fù)責(zé)陪同辦理過戶手續(xù)，見證雙方的交易過程。

10天后，經(jīng)中介公司主持工作，蘇-蓉與史某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，蘇-蓉依約付給公司12000元中介費(fèi)。后蘇-蓉得知，史某只是該房的三個共有人之一，而另外二人根本不同意出賣，故無法辦理過戶手續(xù)。

鑒于史某在收取房款后已經(jīng)去向不明，蘇-蓉遂要求中介公司退回中介費(fèi)并負(fù)責(zé)返還已付的20萬元房款。

【點(diǎn)評】《物權(quán)法》第97條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。史某未經(jīng)另外兩個共有人同意，其賣房行為因而無效。

公司作為專業(yè)中介，本應(yīng)查清史某的所有權(quán)限，卻因未履行該基本義務(wù)而構(gòu)成重大過錯，不僅應(yīng)視為未完成中介任務(wù)，且與史某的行為共同結(jié)合導(dǎo)致了蘇-蓉?fù)p失，故不但應(yīng)返還中介費(fèi)，還應(yīng)按《侵權(quán)責(zé)任法》第8條之規(guī)定擔(dān)責(zé)：“二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?！?/p>

雖已看房中介未必能獲報(bào)酬

【案例】2011年9月19日，祁-蓮與一家中介公司達(dá)成了一份中介協(xié)議，約定由公司按祁-蓮要求向其推薦房屋，事成之后由祁-蓮一次性給付公司12000元中介費(fèi)用。一周后，公司安排了祁-蓮實(shí)地看房并已進(jìn)行相關(guān)介紹，祁-蓮對房屋表示滿意，但覺得公司所談價格太高。

過了三天，祁-蓮?fù)ㄟ^好友找到房主本人，經(jīng)洽談，彼此以低于公司所談價格的50000元成交。鑒于祁-蓮拒絕支付中介費(fèi)用，公司遂以其已經(jīng)進(jìn)行中介服務(wù)為由提起了訴訟，但法院最終判決駁回了公司的訴訟請求。

【點(diǎn)評】法院的判決是正確的。一方面，中介活動的核心是促成合同簽訂、完成交易，而不僅是進(jìn)行居間行為。公司安排祁-蓮看房，只能說進(jìn)行了中介活動，并不等于已促成合同簽訂、完成交易。如果只要已看房，只要祁-蓮與房主完成交易，而不管公司最終作用都必須付費(fèi)，無疑系加重祁-蓮責(zé)任、排除祁-蓮主要權(quán)利、免除公司的核心義務(wù)，當(dāng)屬霸王條款。另一方面，公司無權(quán)因祁-蓮已看房，而剝奪其選擇他人服務(wù)的權(quán)利。且交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非公司。