打贏房地產(chǎn)官司應(yīng)知道的法律制度：-----房產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

1.業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利，但不得危害及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（《物權(quán)法》第71條）權(quán)利不得濫用。

2.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（《物權(quán)法》第72條）

比如，張三將一套三居室轉(zhuǎn)讓給李四，不能將樓頂?shù)臉I(yè)主共有水箱保留下來。

相關(guān)知識：業(yè)主共有部分

1.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內(nèi)綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所，公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（《物權(quán)法》第73條）

2.建筑區(qū)劃內(nèi)的車位，車庫問題。

（1）建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。（《物權(quán)法》第74條第1款）對于出賣，出租的車位，車庫，業(yè)主應(yīng)當有有限購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)。（《物權(quán)法》第對此未明確規(guī)定，這是理論上的推導）

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈，出租等方式約定。（《物權(quán)法》第74條對2款）沒有約定的，不歸業(yè)主。

（3）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（《物權(quán)法》第74條第3款）車位，車庫有共有的，也有非共有（單獨享有）的。

3.對于建筑物區(qū)分所有，該建筑物及其附屬物共有部分為共有。（《物權(quán)法》第70條）電梯，走道，屋頂，公用衛(wèi)生間，蓄水池，下水道等為共有部分，因為它們在性質(zhì)上無法區(qū)分所有。

4.共有人不能一放棄共有權(quán)的方式不承擔維修養(yǎng)護費。（《物權(quán)法》第72條）

5.依附于區(qū)分所有的共有部分，其份額不能單獨處分。盡管《物權(quán)法》對此未作規(guī)定，但以其特有的性質(zhì)，應(yīng)當作如此解釋。比如，全樓有一個水箱，有三個業(yè)主共有，業(yè)主不能將水箱的份額單獨轉(zhuǎn)讓給他人。

區(qū)分所有人的社員權(quán)

社員權(quán)又稱成員權(quán)，是指區(qū)分所有人基于建筑物不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑管理團體成員所享有的權(quán)利。如作為業(yè)主選擇管理人的權(quán)利。

1.業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助。（《物權(quán)法》第75條）

2.下列事項由業(yè)主依法共同決定：

（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金；

（6）改建，重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項。

決定上述第（5）條和第（6）條規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定上述其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（《物權(quán)法》第76條）

注意：以上規(guī)定了兩個簡單多數(shù)決（一個是人頭多數(shù)決，一個是面積多數(shù)決，多數(shù)決是多數(shù)決定的簡稱）和兩個絕對多數(shù)決（一個是人頭多數(shù)決，一個是面積多數(shù)決）。簡單的說，在“籌集錢”和改造物”的問題上，要兩個絕對多數(shù)決。

業(yè)主的“人頭票”是按“戶”計算的，即一戶一票。不能按人口的多少計算。

3.業(yè)主不得違反法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律，行政法規(guī)和管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。(《物權(quán)法》第77條)比如：某甲將住宅用的二樓套房改成了旅館，增加了小區(qū)的不安全性，這是不允許的。

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定的，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。（《物權(quán)法》第78條）例如：某業(yè)主張三沒有參加對某決定的投票，或者對某決定他投了反對票，他仍須遵守決定。

維修基金及有關(guān)費用，收益

1.建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯，水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集，使用情況應(yīng)當公布。（《物權(quán)法》第79條）

2.建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面的比例確定。（《物權(quán)法》第80條）

物業(yè)管理

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主依法有權(quán)更換。（《物權(quán)法》第81條）

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（《物權(quán)法》第82條）

業(yè)主的訴權(quán)

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，違章搭建，侵占通道，拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消除危害，消除危險，排斥妨害，賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（《物權(quán)法》第83條）其中“法規(guī)”，包括行政法規(guī)和地方法規(guī)。