購房合同

杜絕不公平條款

一直以來，關(guān)于商品房買賣合同簽訂、合同履行的糾紛率居高不下?！案袷胶贤贫ǚ匠３＞哂邢忍斓膬?yōu)勢(shì)，規(guī)定了一些對(duì)自己有利的條款，主要是減輕和免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方的責(zé)任，排除對(duì)方的權(quán)利。合同的另外一方當(dāng)事人無力抗衡，只有接受?！彼拇ㄊ」ど叹趾贤幪庨L羅-春說，“這實(shí)際上是沒有遵循意思自治原則，是不公平的。在這種情況下，就需要行政機(jī)關(guān)制定和推廣示范文本，起示范和引導(dǎo)作用?！?/p>

新版《文本》更加重視公平合理地分配開發(fā)商與消費(fèi)者的義務(wù)，為了杜絕出現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者不合理不公平的條款，特別將新版《文本》草案提交格式條款評(píng)審專家委員會(huì)，由相關(guān)專家進(jìn)行審查，提供專業(yè)保障?！斑@是一種創(chuàng)新做法?！绷_-春說。

為力求內(nèi)容詳實(shí)、依據(jù)充分、權(quán)利義務(wù)公平合理，四川省住建廳、省工商局在制定新版《文本》更加注重程序的公開、透明。如：組織召開學(xué)者、律師、仲裁委、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者代表參加的文本草案修改座談會(huì)，聽取各方意見;通過網(wǎng)絡(luò)公示等方法征詢公眾意見;實(shí)地調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，聽取并吸收各界對(duì)新版《文本》的合理建議。

新版《文本》與《合同法》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋進(jìn)行了有效銜接。

“新版《文本》采用了與舊版《文本》不同的文本結(jié)構(gòu)。”四川省住建廳房管處處長程-剛介紹說，“為使合同當(dāng)事人便于查看、免于前后翻閱，新版《文本》不以‘行為-權(quán)利義務(wù)-違約責(zé)任’劃分章節(jié)，而是以交易行為為主軸，把交易行為的各組成部分設(shè)計(jì)形成獨(dú)立章節(jié)，每一組成部分的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)均在該章節(jié)中予以體現(xiàn)，在設(shè)定義務(wù)的條款后緊隨相應(yīng)的違約責(zé)任條款?！?/p>

重視維護(hù)購房人權(quán)益

為了防止銷售欺詐，新版《文本》更加重視維護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)。如第二章“商品房基本狀況”，從項(xiàng)目建設(shè)、預(yù)售依據(jù)、該商品房位置、用途、面積等到房屋權(quán)利狀況，進(jìn)行了全面約定。其中，第二條約定出賣人需告知為本建筑建設(shè)與服務(wù)的受托單位，增強(qiáng)了當(dāng)事人獲取信息的對(duì)稱性，著重保障購房者的知情權(quán)。

第四條第(五)款增加了出賣人在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示該商品房所在樓棟建筑面積預(yù)測(cè)報(bào)告的義務(wù)，利于購房者查閱和知曉。第五條約定了出賣人需告知買受人商品房的抵押情況。第六條約定了出賣人對(duì)房屋權(quán)利狀況的保證。

由于商品房屬于預(yù)售，實(shí)踐中出現(xiàn)了商品房出售后出賣人卻擅自變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)的情形，購房人利益受到侵害。對(duì)此，新版《文本》約定了出賣人不擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的義務(wù)，以及在有關(guān)部門同意變更情形下出賣人對(duì)購房人的告知義務(wù)。

新版《文本》在“要約邀請(qǐng)和要約”條款中，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，約定了銷售廣告和宣傳資料、相關(guān)說明、允諾的性質(zhì)，避免出現(xiàn)銷售廣告、宣傳資料上宣傳內(nèi)容與實(shí)際房屋情況不一致時(shí)引發(fā)的糾紛。

第三十二條以列舉方式約定了出賣人需向購房者告知的房屋不利因素，保障了購房者的知情權(quán)。??第十章約定了商品房交易中其他對(duì)購房人權(quán)益有重要影響的事項(xiàng)。

依法進(jìn)行預(yù)售合同備案登記、商品房預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，是對(duì)房屋權(quán)利的確認(rèn)以及對(duì)購房人權(quán)益的重要保障。新版《文本》對(duì)上述三類登記進(jìn)行了分別約定，其中，增加了出賣人保持網(wǎng)上簽約文本與實(shí)際簽約文本內(nèi)容一致的義務(wù)，避免出現(xiàn)“陰陽合同”規(guī)避監(jiān)管的情形。

針對(duì)實(shí)踐中常常出現(xiàn)的并非買賣雙方的原因卻不能辦下購房貸款時(shí)，賣房人要求購房者繼續(xù)付清全款，而購房者無力承擔(dān)引發(fā)的糾紛，新版《文本》參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，約定因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因而未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同時(shí)，當(dāng)事人擁有解除合同的權(quán)利，及解除合同或不解除合同的情況下分別如何處理，公平設(shè)定了雙方的權(quán)利，有效避免相關(guān)糾紛產(chǎn)生。

商品房交付是糾紛高發(fā)的環(huán)節(jié)。第十章對(duì)商品房本身、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施的交付使用條件、交付時(shí)間和手續(xù)，以及相關(guān)違約責(zé)任進(jìn)行了明確而詳細(xì)的約定，并針對(duì)糾紛高發(fā)事項(xiàng)進(jìn)行專門規(guī)范。例如，對(duì)供水、供電、燃?xì)狻㈦娫捦ㄐ?、有線電視和寬帶網(wǎng)絡(luò)等6項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，其開通手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用分別由誰承擔(dān)進(jìn)行了明確，從而避免了過去由于約定不明，重復(fù)收取開通費(fèi)用的情形。

自覺規(guī)范經(jīng)營行為

特別提醒開發(fā)商，買賣雙方可以使用該新版《文本》，也可以參照新版《文本》另外訂立合同，對(duì)新版《文本》中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)買賣房屋的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。但是，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容與新版《文本》不一致，或者參照新版《文本》訂立的合同，不能再使用新版《文本》的名義或者編號(hào)。

新版《文本》中，有部分條款需要選擇、在空格部位填寫內(nèi)容，或有需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容;若出賣人為了重復(fù)使用而預(yù)先選擇、填寫、增加，并且在訂立合同時(shí)不與購房者協(xié)商，該類條款則變?yōu)榱烁袷綏l款。制定的格式條款中不能含有加重購房人責(zé)任、排除購房人權(quán)利、減輕或免除自身責(zé)任等不公平、不合理的內(nèi)容。

四川省工商局合同處相關(guān)人士提醒說，如果補(bǔ)充協(xié)議對(duì)新版《文本》進(jìn)行了部分否定，但仍然使用了新版《文本》字樣和編號(hào)，有可能引起消費(fèi)者的誤解，屬于對(duì)消費(fèi)者的欺騙。消費(fèi)者遇到這種情況，可以直接向當(dāng)?shù)毓ど滩块T舉報(bào)，工商部門將依據(jù)《四川省合同監(jiān)管條例》進(jìn)行查處。另外，開發(fā)企業(yè)參照使用了新版《文本》，同時(shí)自制的補(bǔ)充協(xié)議里，不能含有不公平不合理的內(nèi)容，以減輕和免除經(jīng)營者的責(zé)任，加重消費(fèi)者的責(zé)任，排除消費(fèi)者的權(quán)利。這種情況工商部門可以依法查處，消費(fèi)者一旦發(fā)現(xiàn)，可以向當(dāng)?shù)毓ど滩块T舉報(bào)。

羅-春提醒消費(fèi)者及房地產(chǎn)企業(yè)，消費(fèi)者應(yīng)該慎重簽訂合同，在合同簽訂前，有必要認(rèn)真閱讀合同文本，了解權(quán)利是否對(duì)等;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商不管是不是使用新版《文本》，都應(yīng)該自覺規(guī)范自身經(jīng)營行為，以減少消費(fèi)糾紛，降低交易成本。

以上就是律霸小編為大家整理的有關(guān)四川新版商品房買賣合同7月1日起實(shí)施的知識(shí)，如果您還有更多的疑問，可以咨詢律霸網(wǎng)專業(yè)律師，或者直接委托律霸網(wǎng)律師幫您擺脫法律困境。