一房二賣的法律風(fēng)險

一、民事責(zé)任

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，賣房人與數(shù)個購房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人后，應(yīng)當對其他購房者承擔違約責(zé)任。

未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，先考慮誰實際合法占有房屋;都未實際占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

二、刑事風(fēng)險

1、犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

通過在裁判文書網(wǎng)上查閱相關(guān)判決書，筆者發(fā)現(xiàn)涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開發(fā)商相對比較有信譽和資質(zhì)，即使存在一房二賣，一般也容易被認為是民事糾紛。但仍有判決開發(fā)商在一房二賣中構(gòu)成犯罪的案例。

2、罪名：合同詐騙罪

賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產(chǎn)——行為人或第三者處分財產(chǎn)——被害人遭受財產(chǎn)損害。

因此，要認定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款。

3、構(gòu)罪形式

通過案例研究，總結(jié)如下幾種“一房二賣”時對出賣者來說容易產(chǎn)生刑事風(fēng)險的形式：

出賣者非房屋實際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同，收取購房款的;

出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;

出賣者已將房屋實際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;

出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務(wù)，逃匿和拒不退還購房款的;

出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復(fù)抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;

4、排除情形

筆者認為，下列“一房二賣”應(yīng)當作為民事糾紛，不應(yīng)當認定為犯罪：

出賣人作為實際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔違約責(zé)任或者退還房款的;

出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實際交付買受人，且不影響買受人實際使用的;

名為房屋買賣，實為以房抵債的;

“一房二賣”情形下的民事責(zé)任和刑事責(zé)任的邊界比較模糊，當事人一定要準確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災(zāi)。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。