1、什么是借名買(mǎi)房?

“借名買(mǎi)房”，顧名思義，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并將房屋所有權(quán)登記在出名人名下，但約定實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益的行為。實(shí)務(wù)中，通常稱(chēng)實(shí)際出資人為“借名人”，稱(chēng)登記的房屋所有權(quán)人為“出名人”。由于房屋的實(shí)際出資人與登記所有權(quán)人不一致，借名買(mǎi)房行為發(fā)生后，借名人與出名人、相對(duì)人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見(jiàn)不鮮。

2、為什么要借名買(mǎi)房?

借名人出資買(mǎi)房，卻將房屋登記在其他人名下，主要有以下3種情況：

(1)不具備某類(lèi)房屋的購(gòu)房資格或受房屋限購(gòu)政策限制，因而借用他人身份購(gòu)買(mǎi)房屋。這是借名買(mǎi)房最常見(jiàn)的情形，占到了借名買(mǎi)房案件總數(shù)的90%以上。

(2)為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。

(3)為了節(jié)約將來(lái)可能發(fā)生的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，父母將自己出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。

3、借名買(mǎi)房存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)?

(1)借名買(mǎi)房合同或被確認(rèn)無(wú)效

北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持”。借名購(gòu)買(mǎi)其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會(huì)公共利益，其雙方之間的協(xié)議無(wú)法得到法律的認(rèn)可。

(2)借名人易發(fā)生“房錢(qián)兩空”的后果

借名購(gòu)房通常發(fā)生在親屬或朋友之間，雙方因關(guān)系較親密，往往不會(huì)簽署書(shū)面協(xié)議。一旦出名人不認(rèn)可借名買(mǎi)房的關(guān)系，按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的民訴法規(guī)定，借名人需要承擔(dān)非常重的舉證責(zé)任，才有可能要回房屋的所有權(quán)。這對(duì)于缺乏法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的普通人來(lái)說(shuō)并非易事。

不僅如此，由于房屋登記在出名人名下，其可在借名人不知情的情況下直接將房屋出賣(mài)給第三人、設(shè)立抵押，還可能因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而導(dǎo)致房屋被查封。如果一旦發(fā)生第三人善意取得房屋所有權(quán)的情況，即使法院認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的借名買(mǎi)房關(guān)系，基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，借名人仍會(huì)面臨喪失房屋所有權(quán)的后果。

(3)出名人的資信可能受到不利影響

由于房屋價(jià)值大，價(jià)格高，購(gòu)房一般都會(huì)伴隨著申請(qǐng)貸款的問(wèn)題。這種情況下，出名人往往不僅要出名購(gòu)房，還要出名辦理貸款?？梢坏┙杳瞬话匆?guī)定還款，銀行則不僅有權(quán)依據(jù)合同追究出名人的法律責(zé)任，將出名人送上被告席，還會(huì)在銀行征信系統(tǒng)留下記錄，給出名人造成不利影響。

4、借名買(mǎi)房發(fā)生糾紛該如何處理?

發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長(zhǎng)訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。

為避免當(dāng)事人徒增訴累，我們從以下兩方面提出建議：

(1)借名人主動(dòng)起訴的情形。

借名購(gòu)房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對(duì)于房屋不享有所有權(quán)，而僅對(duì)于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購(gòu)房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請(qǐng)求。

(2)出名人起訴的情形。

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場(chǎng)合，借名人可以以雙方存在借名購(gòu)房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過(guò)法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房關(guān)系的存在，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。